Variazione di uiu per modifiche irrilevanti ai fini reddituali si debbono presentare ?

DA:

www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/doc...

DOMANDA:
1) Devo dare la fine lavori di una S.C.I.A. per lavori di chiusura di una porta-finestra ora tale tipologia di lavori non produce una variazione di categoria o di classe dell'immobile, inoltre la circolare n° 2 del 2010 annovera tali interventi come "non passibili di variazione", per cui potrei non fare la pratica catastale.
2) Un mese fa circa un Notaio, per un caso analogo, per fare l'atto di vendita di un immobile ha PRETESO la "variazione catastale", in tal caso non si sono pagate sanzioni perché erano passati cinque anni dalla fine lavori.
3) Ora, siccome il mio cliente ha lasciato intendere che se trovasse un acquirente potrebbe anche decidere di vendere l'appartamento.
Se questo non succedesse entro i 30 gg., chiunque facesse la pratica catastale, dovendo indicare la data di fine lavori, incapperebbe nella sanzione.
4) Esiste una dicitura (o una procedura) da mettere nel docfa che nel periodo compreso dai due mesi dalla fine lavori ai cinque anni mi permetterebbe di non incappare nelle sanzione?
5) Soprattutto, siccome tali variazioni sono diventate una "fissa" dei notai, possibile che una circolare che renderebbe più snello il lavoro viene contraddetta e sanzionata dallo stesso Ente che ha emesso la circolare?
6) Anche perché la circolare mi dice che la variazione ( in questo caso) non é obbligatoria…….. ma me la sanzionerebbe come "obbligatoria e non effettuata nei tempi previsti" nel caso in cui io la presentassi .....per cui la "variazione era obbligatoria"!!!!!!!
7) La cosa migliore è convincere il mio cliente a fare la pratica catastale ...... ma allora si tratta di una finta scelta!!!!


RISPOSTA:
geoalfa
Inviato:15 Ottobre 2014 alle ore 18:56
Rispondo a darave77
Quesito interessante, ma pur sempre va rispettata la legge ultima e sembra che finora in materia hanno ragione i notai a richiedere la perfetta conformità, e nella circolare 2 del 2010 ai punti 3/d – 3/e

www.geolive.org/normativa/circolari/2010...

Penso definisce esattamente la necessità della dichiarazione.

Come penso essere conforme alla Legge citata e dettagliatamente introdotta con la circolare 2/2010 la facoltà di richiedere e produrre una Variazione, richiesta dal notaio e che in futuro potrà servire a tranquillizzare soprattutto l’acquirente, che in fondo è l’unico ad avere diritto a che la posizione sia conforme allo stato di fatto.
Per ovviare e dirimere discussioni e posizioni divergenti si allega :


Estratto dalla circolare 2 del 9/7/2010
Premessa:

L’articolo 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, aggiunge il comma 1-bis all’art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, legge recante, come noto, modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari.
La nuova formulazione dell’art. 29 della legge n. 52 del 1985, è, pertanto, la seguente:
“1. Negli atti con cui si concede l’ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l’immobile deve essere designato anche con l’indicazione di almeno tre dei suoi confini.

1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”.
Il comma 1-bis, di nuova introduzione, è strutturato in due parti distinte, sebbene collegate tra loro:

- nella prima, si prevede che gli atti immobiliari ivi menzionati devono contenere, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale delle unità immobiliari urbane, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, nonché la dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto di dette unita immobiliari (coerenza “oggettiva”).

- nella seconda parte, viene, invece, prevista, a cura del Notaio, la preventiva individuazione degli intestatari catastali e la verifica della conformità tra i titolari iscritti in catasto e le risultanze dei registri immobiliari (coerenza “soggettiva”).

La norma introdotta con il citato comma 14 si colloca nel più ampio contesto delle disposizioni contenute nell’articolo 19 del decreto legge in esame, in materia di aggiornamento del catasto.
La ratio ad essa sottesa, da inquadrare anche nell’ambito della progressiva realizzazione della Anagrafe Immobiliare Integrata, appare sostanzialmente diretta a consentire il miglioramento della qualità delle banche dati catastali e di pubblicità immobiliare, in termini di coerenza sostanziale e non solo formale, con un indubbio impatto positivo sull’affidabilità delle informazioni che potranno confluire nella predetta Anagrafe Immobiliare, per il rilascio dei servizi ad essa correlati.

Ulteriore finalità, di analogo rilievo, è quella tesa a far emergere possibili fenomeni di elusione ed evasione fiscale, nel settore impositivo immobiliare, connessi ad un mancato aggiornamento dei dati oggettivi delle unità immobiliari urbane, ai quali può corrispondere una maggiore redditività, rispetto a quella risultante in catasto.
Per espressa previsione dell’articolo 19, comma 16, le disposizioni in argomento si applicano a decorrere dal 1° luglio 2010.
Nelle more della conversione del citato decreto legge, considerata l’indubbia rilevanza delle disposizioni di cui trattasi nell’ambito della disciplina della circolazione immobiliare, si ritiene comunque necessario fornire una prima serie di indicazioni finalizzate a consentire una omogenea e corretta applicazione di dette disposizioni, anche in coerenza con la vigente normativa in materia catastale.

2. Quadro normativo di riferimento “catastale”
Le nuove disposizioni introdotte dall’art. 19, comma 14, del decreto legge n. 78 del 2010 si innestano, integrandole, sulle norme catastali che individuano le fattispecie per le quali sussiste l’obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione nello stato dei beni, con allegazione delle planimetrie catastali.

Alla luce della disposizione appena richiamata, quindi, con specifico riferimento alle unità immobiliari a destinazione “ordinaria”, l’obbligo della relativa dichiarazione si configura nell’ipotesi in cui le variazioni influiscono ed incidono sulla consistenza, la categoria e la classe dell’unità immobiliare, in sostanza sulla determinazione della rendita catastale.

3. Gli adempimenti previsti dal nuovo comma 1-bis dell’art. 29 della legge n. 52 del 1985 (prima parte) – Coerenza oggettiva
In relazione al quadro normativo catastale richiamato nel precedente paragrafo, emerge la necessità di chiarire, sotto il profilo oggettivo, l’impatto delle disposizioni introdotte dalla prima parte del comma 1-bis della legge n. 52 del 1985, con riferimento agli adempimenti da porre in essere in sede di stipulazione di atti pubblici e di scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti.

a)Unità immobiliare urbana ...
b) Obbligo di indicazione degli identificativi catastali ...
c) Obbligo di indicazione del riferimento alle planimetrie depositate in catasto...
d) Conformità delle planimetrie depositate in catasto
La prima parte del comma 1-bis dell’art. 29 della legge n. 52 del 1985, oltre agli elementi e alle informazioni di cui alle lettere a) e b), prevede, sempre a pena di nullità, l’inserimento nel documento negoziale anche della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto degli immobili urbani oggetto dell’atto.

In altri termini, tale disposizione prevede l’integrazione del contenuto necessario dell’atto, con una dichiarazione resa dagli intestatari che attesti la corrispondenza della planimetria depositata con lo stato reale dell’immobile.

Pertanto, nell’ipotesi in cui la planimetria catastale non riproduca fedelmente la configurazione reale (attuale) dell’immobile, al fine di consentire l’inserimento in atto della prescritta dichiarazione di conformità, l’intestatario dovrà presentare una denuncia di variazione, allegando la nuova planimetria aggiornata con lo stato reale dell’immobile (tale situazione potrebbe presentarsi, a titolo meramente esemplificativo, a causa di incompleta o non corretta rappresentazione degli ambienti costituenti l’unità immobiliare e delle pertinenze ad uso esclusivo ovvero delle parti comuni, laddove originariamente rappresentate).

Nel caso di presentazione della denuncia di variazione sono applicabili, oltre ai tributi previsti, anche le sanzioni, secondo le modalità previste nella citata circolare n. 2 del 17 aprile 2002.

Sembra opportuno, peraltro, evidenziare che le eventuali incoerenze tra rappresentazione planimetrica e situazione di fatto potrebbero sussistere fin dall’origine (cioè, sin dalla prima dichiarazione in catasto, in relazione alla data di ultimazione dei lavori) oppure essere riconducibili a vicende avvenute in epoca successiva (ad esempio, a seguito di lavori di ristrutturazione, trasformazione, etc., cui non è seguita la prescritta dichiarazione di variazione in catasto).

Gli estremi delle autorizzazioni edilizie rilasciate per l’immobile oggetto dell’atto stesso, possono costituire, in relazione alla data di dichiarazione in catasto dell’immobile medesimo e di deposito della relativa planimetria, un primo elemento di riferimento al fine di verificare la sussistenza di possibili incoerenze.

e) Variazioni delle unità immobiliari censite per le quali non sussiste l’obbligo di dichiarazione

Considerata la delicatezza e la rilevanza connesse all’obbligo di effettuare la dichiarazione di conformità introdotto dalla normativa in parola, si ritiene opportuno formulare alcune specifiche considerazioni in merito alla portata e all’ambito applicativo della normativa catastale disciplinante l’obbligo delle dichiarazioni di variazione delle unità immobiliari urbane.
L’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso, etc..

In sintesi, costituisce rilievo – e, quindi, “fonte” di variazione catastale - ogni incoerenza che rappresenta fattispecie per la quale è obbligatoria la presentazione di un atto di aggiornamento catastale, ai sensi del citato art. 17, lettera b), del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249.

Sotto tale profilo non assumono quindi rilievo la variazione :

- dei toponimi,
- dei nomi dei confinanti e
- di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della rendita

Si ritiene opportuno precisare, per una migliore identificazione delle fattispecie riconducibili nell’ambito delle novellate disposizioni, che non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità.

Comportano invece, l’obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione :
- l’effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze.

Analogamente, per le unità immobiliari ordinarie per le quali la consistenza è calcolata in metri quadrati o in metri cubi, le modifiche interne di modesta entità, non incidenti sulla consistenza dei beni iscritta negli atti catastali ovvero sulla destinazione dei singoli ambienti, non comportano l’obbligo della presentazione di una nuova planimetria in catasto.

Di contro, è necessaria la presentazione della dichiarazione di variazione nei casi in cui la mutazione incide sulla consistenza o sulla classe (esempi tipici sono il caso del retrobottega di un negozio che, se trasformato in ambiente destinato alla vendita, incrementa l’originaria superficie dell’unità, ovvero la realizzazione di soppalchi, servizi igienici, etc.).

In ogni caso, su richiesta della parte, codesti Uffici accetteranno anche eventuali dichiarazioni di variazione non rilevanti ai fini della attribuzione della rendita, dovendosi ritenere superate le diverse precedenti indicazioni sull’argomento.

Sotto tale specifico profilo, la presente circolare riveste pertanto carattere innovativo.

...Di conseguenza, per tali ultimi casi, la dichiarazione di variazione non si ritiene dovuta, fatta salva l’opportunità dei soggetti interessati di richiedere comunque l’allineamento attraverso gli usuali canali informativi, quali, ad esempio per l’adeguamento della toponomastica, la segnalazione in front-office o tramite Contact-Center.

4. Gli adempimenti previsti dal nuovo comma 1-bis dell’art. 29 della Legge n. 52 del 1985 – Coerenza soggettiva



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CONSULTARE ANCHE:


Circolare 2/2010
www.geolive.org/normativa/circolari/2010...

Guide
http://www.geolive.org/guide/procedure-e-metodologie/docfa/annotazioni-iscritte-negli-atti-catastali-11591/