Superbonus e Variazione Catastale La
Legge di Bilancio 20248 ( L.N. 213 del 30dic2023, art. 1, c. 86, ha confermato, che:
al termine dei lavori agevolati dalle detrazioni fiscali di cui all’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Superbonus) occorre trasmettere all’AdE la conseguente variazione catastale con aggiornamento della relativa rendita. Così come disposto al citato comma 86, il riferimento sono le “unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 lug2020, n. 77”. Sarà verificato dall’amministrazione finanziaria, se è stato assolto l’adempimento di cui
all’ art. 1, c. 1 e 2, del D. MEF n. 701 del 19apr94 “Regolamento recante norme per l'automazione delle procedure di aggiornamento degli archivi catastali e delle conservatorie dei registri immobiliari”. circa le U.I. sulle quali si è intervenuto. L’art. 1, comma 1, del citato DM n. 701/1994, fatta esclusione per le nuove costruzioni, ai fini della dichiarazione di variazione dello stato dei beni, riporta all’art.20 del R.D. 652/1939, convertito con modifiche dalla L. 1249/1939 e sostituito dall’art. 2 del D. Lgs 514/1948. Il successivo c. 2 dispone che tali dichiarazioni contengano dati e notizie finalizzati all’attribuzione della rendita catastale, proposta dal dichiarante mediante attribuzione
della Categoria, Classe per le unità a destinazione ordinaria, dopo aver riportato, per ogni U.I. , i dati della superficie. Categorie Catastali Nel caso specifico resta inteso che tutte le U.I. interessate dai lavori di :
-> efficientamento energetico ; -> sismabonus, con o senza le realizzate variazioni planimetriche, ampliamenti, ecc, debbano rientrare a fine lavori nella categoria “A”, con esclusione delle categorie: -
A1 (abitazioni di tipo signorile), - A8 (abitazioni in ville); - A9 se chiuse al pubblico (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), Se trattasi di Onlus, Organizzazioni di Volontariato e Associazioni a Promozione Sociale nelle categorie: --> B1 (Collegi e convitti, educandati; --> B1 ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme), --> B1 B2 (Case di cura ed ospedali senza fine di lucro); --> D4 (Case di cura ed ospedali con fine di lucro). Variazioni prive di modifica planimetrica In base a quanto disciplinato dal c. 86, art. 1, della L. di Bilancio 2024, è indispensabile conoscere quali siano le variazioni assoggettate alla trasmissione, soprattutto nei casi in cui i lavori non abbiano comportato modifiche planimetriche o di altro genere o siano stati realizzati i soli interventi consistenti nella: - sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale;
- sostituzione degli infissi esistenti;
- nell’installazione dell’impianto fotovoltaico;
- nell'installazione dell’impianto solare termico;
- se collocato un sistema di isolamento termico a cappotto.
Il software DocFa, com’è noto, è lo strumento attraverso il quale il professionista elabora il file contenente dati ed elaborati grafici, e attraverso compilazione guidata consente di determinare la rendita catastale dell’unità immobiliare con assegnazione: - della categoria, - della classe - indicazione della consistenza espressa in metri quadrati. Ai sensi del decreto del MEF n. 701/1994 e normativa catastale, è previsto l’obbligo di aggiornamento della planimetria nell’ipotesi di variazioni incidenti sulla: - consistenza, - determinazione della Rendita Catastale, cioè categoria e classe dell’U.I. Quando non è stata realizzata alcuna modifica planimetrica, l’U.I. è soggetta a denuncia in uno o più dei seguenti casi: --> se realizzato il sistema di isolamento termico a cappotto, tenuto conto della maggiorazione dello spessore dei muri, varia la planimetria e varia il prospetto da compilare nella procedura docfa (Modello 1N), lo stesso intervento, inoltre, quasi sempre ha inciso nel diminuire la larghezza/profondità, quindi l’area, delle superfici accessorie di balconi, giardini, cortili;
--> se modificata la dotazione impiantistica dell’immobile, ad esempio installando l’impianto fotovoltaico e/o l’impianto solare termico e/o sostituendo gli impianti di climatizzazione vengono a mutare le caratteristiche, questo anche nel caso in cui dismesso un sistema centralizzato per essere rifatto (compilazione Modello 1N parte I)
--> se sostituito con impianti autonomi (compilazione Modello 1N parte II), e così via.
Simulazione procedura Docfa La prima schermata che appare dopo aver creato il “file” di lavoro:
Superbonus e variazione catastale Dati generali: Quando si varia un sub a destinazione ordinaria, la modifica è stata completata in data non anteriore a giorni trenta rispetto all’invio della variazione, si indica che è avvenuta il 30/12/2023.
IMPORTANTE: “Il termine di presentazione delle dichiarazioni al catasto è fissato in trenta giorni dal momento in cui i fabbricati:
- sono divenuti abitabili o servibili all’uso cui sono destinati - comunque decorrenti dalla data di ultimazione della variazione nello stato per le unità immobiliari già censite.” CAUSALE: Quando é stata variata la sola impiantistica e collocato il sistema a cappotto potrà essere spuntata: la modifica “planimetrica” alla voce “ristrutturazione” rientrandovi gli interventi
in questione, seppur dal punto di vista urbanistico- edilizio sono meglio classificati nel regime della manutenzione straordinaria. SUPERBONUS e VARIAZIONE CATASTALE Dopo avero compilate le schermate successive con l’inserimento dei dati - dell’ U.I. , - del dichiarante - della relazione tecnica; Va inserito l’Elaborato Grafico, cioè la planimetria all’interno della quale vanno riportati
- i poligoni per la determinazione delle superfici e del successivo classamento,
- poi la compilazione guidata del Modello 1N, Parte Prima e Parte Seconda.
Nel Modello 1N, Parte Prima, riferito allo intero immobile si compilerà: >>> il riquadro F “Caratteristiche costruttive del fabbricato” quelle nel quale indicare:
--> Strutture portanti verticali: - muratura - cemento armato
- ferro - prefabbricate - tipiche del luogo o altro --> Copertura: - a terrazza praticabile - a terrazza non praticabile - a tetto;
--> Tamponature: – Muratura – Pannelli prefabbricati – Facciate continue in vetro e metallo – Muratura intercapedine isolante – Altro o tipiche del luogo; consente di inserire l’eventuale collocazione dell’isolamento termico, lo stesso ripreso anche nella voce “muratura intercapedine isolante” che sarà spuntata anche se l’unità immobiliare sia stata interessata da lavori consistenti nell’ insufflaggio. >>> il riquadro G “Dotazione di impianti nel fabbricato” che consente indicare la presenza degli impianti, ma nel Modello 1N parte prima saranno quelli di tipo centralizzato, ovvero installati sulle parti comuni dell’edificio, tra questi: a) se è stato installato un impianto solare termico per la produzione di acqua calda sanitaria nella casella “altro tipo di impianti” sarà riportato “solare termico”,
b) lo stesso dicasi se è stato installato l’impianto fotovoltaico spuntando la casella
“Fonti energetiche alternative”. SUPERBONUS e VARIAZIONE CATASTALE La medesima procedura si ripete per quanto concerne il Modello 1N Parte Seconda, con espresso riferimento alla specifica unità immobiliare.
Differenza tra Rendita Catastale precedente e aggiornata Esempio : --> Unità Immobiliare che prima dell'intervento aveva una Rendita Catastale pari a € 361,70
e che con le modifiche apportate diventa € 385,90,
--> Unità Immobiliare che non avrà mutato l’importo della medesima, si riscontrerà un
importante, situazione:
A - quando la Rendita Catastale preesistente risalga all’orginario accatastamento
dell'immobile o a una precedente variazione in seguito alla compilazione del DocFa consistente nell’inserimento degli interventi di cui in precesenza (isolamento termico e impianti) la stessa sarà aggiornata, quindi passerà da € 361,70 a € 385,90; B - quando da un inserimento di planimetria mancante redatto in occasione dell’ inizio
dei lavori di cui al Superbonus, si riscontrerà che pur inserendo i nuovi interventi, ovvero i medesimi visti nell'esempio (isolamento termico e impianti) la stessa Rendita non subirà modifica, se era € €361,70, tale resterà. Rendita Catastale: rivalutazione Quindi, gli interventi aventi a oggetto l’agevolazione Superbonus con i quali non furono realizzate modifiche interne e non sono state modificate le superfici, con il recente c. 84
art. 1 della Legge di Bilancio 2024, laddove si debba redigere la variazione catastale, sia pure come sopra detto, vi sia incidenza dal punto di vista delle caratteristiche costruttive del fabbricato e/o della dotazione di impianti, dal punto di vista catastale non richiedono alcuna variazione della rendita nel caso in cui l’unità immobiliare sia stata, oggetto di una recenteprecedente denuncia. Quindi, si riscontra che il contenuto del citato c. 86, ovvero la necessità della variazione catastale al termine degli interventi di efficientamento energetico “ove prevista” quale base per la determinazione del reddito imponibile soggetto alle imposte e alle sovraimposte ai sensi dell’art. 23 del RDL 652/1939, in una più ampia visione rispetto a quella inerente le caratteristiche e le dotazioni impiantistiche dell’immobile, consistendo, invece, in una vera e propria rivalutazione della stessa. La mancata presentazione della variazione Nel caso in cui si abbia una unità immobiliare variata più recentemente, quindi senza
alcuna modifica di rendita catastale laddove si verifichi quanto all’art.1 della L. di Bilancio 2024 c. 87: Nei casi oggetto di verifica di cui al c. 86 per i quali non risulti presentata la dichiarazione, l’AdE può inviare al contribuente apposita comunicazione ai sensi dell’art 1, c da 634 a 636, della L. 23dic2014, n. 190” comunicazione secondo la quale previsto semplificare gli adempimenti, l'assolvimento degli obblighi tributari e favorire l'emersione spontanea delle basi imponibili, da riscontrarsi, certamente, con la dimostrazione della mancata mutazione
di quell’importo sulla base del quale versare le imposte.
