Come si accatasta la stazioni di distribuzione carburanti
La normativa vigente prevede l’attribuzione della categoria E/3 alle stazioni di distribuzione carburanti, in quanto riconosciute “costruzioni o fabbricati per speciali esigenze pubbliche”, in conformità al dettato letterale dell’art. 8 del D.P.R. n. 1142 del 1949.
Con le circolari n. 4 del 16/05/2006 e n. 4 del 13/04/2007 + allegato, il legislatore impone per la prima volta, la separazione delle attività non attinenti alla vendita di carburanti o lubrificanti, proprie dell’area “non oil” quali bar-tavola calda, attività commerciali o artigianali, dalle attività principali proprie delle stazioni di rifornimento carburanti, rientranti nell’area “oil”.
Ne deriva che nell’unità immobiliare principale adibita a vendita di carburanti o lubrificanti, di norma rientrano gli spazi per autolavaggio scoperto a spazzole rotanti, chioschi, piccoli locali di deposito, nonché locali per una contenuta attività di vendita dei principali articoli di autoaccessori, unitamente alla porzione di area scoperta pertinente;
il tutto da censire in categoria E/3.
Le porzioni immobiliari, adibite ad autofficina e/o autolavaggio chiuso, con idonee attrezzature e relative aree asservite, sono classificabili nella categoria C/3, in quanto si tratta di attività basata principalmente su prestazione di lavoro manuale, ad esempio attività artigianale.
Eventuali locali destinati a bar, tavola calda o ristorante, nonché locali per la vendita di articoli vari (vasta ed ampia gamma di accessori auto ed autoricambi, giornali e riviste, alimentari, articoli da regalo, ecc…), con porzione di area asservita, sono censibili nella categoria C/1, ovvero nella categoria D/8, in relazione alle loro caratteristiche estrinseche ed intrinseche che determinano il carattere “ordinario” o “speciale”, con particolare riferimento al parametro dimensionale rilevabile nelle unità similari.

A) ELEMENTI DI CONSISTENZA DELLE UNITA’ A DESTINAZIONE PARTICOLARE O SPECIALE :
Per determinare la rendita catastale, occorre preventivamente individuare e stimare gli elementi di consistenza, con stima diretta quando nella località dove è situata l’unità immobiliare non è in uso il sistema dell’affitto. Gli elementi da tenere in considerazione sono:
1) Valore complessivo della superficie del lotto (area a verde, area adibita a parcheggio, area di manovra, ecc…);
2) Valore complessivo delle costruzioni e delle tettoie;
3) Epoca della costruzione;
4) Impianti fissi ed inamovibili;
5) Sistemazione delle aree scoperte ovvero opere di urbanizzazione interna.

B) ALCUNI VALORI DI RIFERIMENTO PER STIMA RENDITA

1) Serbatoio metallico per carburanti interrato, completo, in opera, di pozzetto, impianto elettrico e collegamenti idraulici
- per capacità di mc 5 = 1130,00€
- per capacità di mc 10= 1650,00€
- per capacità di mc 15= 2325,00€
- per capacità di mc 20= 3300,00€

2) Ponti sollevatori oleodinamici per autovetture installati presso le stazioni di servizio
- per portata di 30 quintali = 5200,00€
- per portata di 50 quintali = 6700,00€

3) Colonnine erogatrici di carburanti a funzionamento automatico, in opera
- per ciascuna = 1800,00€
- per ogni erogatore oltre il primo = 1300,00€

4) Impianto per lavaggio autovetture del tipo a ponte mobile, con spazzole rotanti ed asciugatore = 10300,00€

5) Piazzali e spazi di manovra in asfalto = 10-25 €/mq

6) Posti auto scoperti, parcheggio = 15-100 €/mq

7) Area a verde = 5-8 €/mq

C) SAGGIO D’INTERESSE
In base alla lettera circolare 11 agosto 2004, n. 62934, si ritiene opportuno adottare per l’individuazione della rendita dei beni iscritti nelle categorie E, un saggio di fruttuosità pari al 3%.
In caso di applicazione di saggio diverso dal 3% occorre motivare tale scelta su base di concreti elementi di stima espressi dal mercato, soprattutto al fine di facilitare le attività di difesa nell’eventuale sede giurisdizionale.

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Ale81