Salve a tutti, ho un problema con una richiesta di agibilità, premetto che questo non è proprio il mio campo quindi scusate se la domanda vi sembrerà un pò banale:
il committente ha intenzione di vendere una villa costruita intorno al 1600 che non ha mai avuto l'agibilità e recentemente non sono stati fatti lavori di nessun tipo, come devo procedere? ma soprattutto quali sono i documenti da allegare alla richiesta?

Premesso che la mancanza del Certificato di Agibilità non inficia una vendita, i documenti possono variare da Comune a Comune, secondo specifici regolamenti regionali e locali....

Di seguito te ne cito qualcuno (a titolo esemplificativo):

- Collaudo statico
- Accatastamento (anche alla luce delle recenti normative sulla conformità)
- Certificati di conformità degli impianti
- Dichiarazione barriere architettoniche
- Contenimento consumi energetici
- Autorizzazione allo scarico
- Altri certificati (come CPI, NIP/AUSL, rumore, ma non è il tuo caso)

Il tutto a corredo di una Scheda Tecnica Descrittiva che riassume la "storia" dell'immobile (provvedimenti edilizi che lo hanno interessato) e ne descrive le caratteristiche costruttive e dimensionali.

Buon lavoro 8)

Ed a proposito di mancanza del Certificato di Agibilità, ho trovato questa recente Sentenza della Corte di Cassazione, che quì allego:

www.acca.it/Biblus-net/getdownload.asp?f...

e da cui ho tratto:

"Con tale motivazione i giudici di appello omettono, però, di dar conto dell’ indirizzo giurisprudenziale secondo cui la vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilità, incidendo sull’attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilità e, configurando un’ipotesi di vendita di “aliud pro alio”, legittima l’acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per la ridotta commerciabilità del bene" (Cfr. Cass. n. 2729/2002; n. 1701/2009).

Ciao, buon lavoro.

La vendita si può comunque effettuare, ovviamente la mancanza del certificato di agibilità è motivo di penalizzazione in termini di valore di mercato, in quanto è necessario procedere alla sua richiesta eseguendo le necessarie opere di adeguamento... quindi, pur chiaramente incidendo sul prezzo, se la sua mancanza è perfettamente nota ad ambo le parti, tanto da essere scritta per sicurezza anche sull'atto di compravendita medesimo, non si possono prevedere risarcimenti di sorta...

proviamo solo a pensare a quanti ruderi vengono venduti per due lire, proprio perchè necessitano di grandi opere strutturali e di ammodernamento impiantistico!!

Ed a proposito di mancanza del Certificato di Agibilità, ho trovato questa recente Sentenza della Corte di Cassazione, che quì allego:

www.acca.it/Biblus-net/getdownload.asp?f...

e da cui ho tratto:

"Con tale motivazione i giudici di appello omettono, però, di dar conto dell’ indirizzo giurisprudenziale secondo cui la vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilità, incidendo sull’attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilità e, configurando un’ipotesi di vendita di “aliud pro alio”, legittima l’acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per la ridotta commerciabilità del bene" [size=10](Cfr. Cass. n. 2729/2002; n. 1701/2009).[/size]

Ciao, buon lavoro.[/quote]

Dado48, abbi pazienza, ma mettere solo la parte che interessa di una sentenza mi sembra fuorviante e inopportuno. Io ho letto la sentenza che hai riportato, molto velocemente, e mi posso anche sbagliare e aver letto male, ma mi sembra che tutto decida la sentenza tranne quella che occorra l'abitabilità o l'agibilità per essere venduto un immobile, neanche il minor danno commerciale del bene ha riconosciuto il giudice in appello.
Questo è quello che ho capito io e non ho tracce di sentenze favorevoli sulla questione che gli immobili esistenti e ovviamente vecchi debbano per forza avere la licenza di agibilità o abitabilità per essere compravenduti.

Saluti.

Come vedi, Totonno, io riassumo ed estraggo dalla discussione solo le parti che mi sembrano possano meglio evidenziare il contenuto della discussione stessa, lasciando che chi è interessato al problema legga le parti che io tralascio, ma che sono a portata d'occhio un po' più sopra o a lato o, magari, più sotto.
Volutamente non ho riportato tutta la sentenza perchè perfettamente inutile: tu stesso dici di averla letta, guarda caso, con il Link da me indicato.
Perchè appesantire la Banca Dati quando se ne può fare a meno ?





D'accordo con voi, ma il mio intento è un altro, cioè evidenziare che l'assenza dell'agibilità, fraudolentemente nascosta, può avere le conseguenze che la sentenza evidenzia e cercare di rendere il più possibile visibile questo aspetto ai fruitori del Forum.
Inutile cercare in essa altri aspetti che non possono esservi riportati o contenuti.

Ciao, buon lavoro.

Le sentenze servono, a mio parere, a capire come si sono risolti dei casi simili al nostro e fanno un precedente. Però è il risultato che conta, non il suo contrario, altrimenti si genera confusione.

Saluti.

Perfettamente ragione se ti riferisci alla richiesta di Gmancini3, che cerca soluzioni e suggerimenti per riuscire ad ottenere l'agibilità per la sua villa del 1600.
Ciao, buon lavoro.

Una villa del 1600, che non ha l'agibilità e che non è stata recentemente oggetto di lavori, non può avere il certificato senza prevedere una completa ristrutturazione con importanti opere edili e impiantistiche. Ciò non toglie che possa essere compravenduta nello stato di fatto in cui si trovi, tanto è che si vendono beni a grezzo, figuriamoci quelli da ristrutturare e fatiscenti, ovviamente informando l'acquirente della importante mancanza. Le parti nella contrattazione e nel determinare il valore commerciale pattuito dovranno tenerne conto. Ciò per evitare liti post-contrattuali. La pretesa del minor valore commerciale (non quella della validità dell'atto) da parte dell'acquirente, può essere vantata, dopo il trasferimento, se egli non è stato messo a conoscenza dal venditore di questa mancanza in maniera palese, ad esempio in una costruzione nuova o recente. In caso di acquisto di un immobile in evidente stato di abbandono è ovvio che non ci siano i requisiti per l'abitabilità anche se magari in passato può darsi la certificazione ci sia addirittura stata, in questo caso l'acquirente ha problemi per farsi ridare una somma a differenza sul minor valore commerciale.

Comunque le questioni sono tante e per andar a lite ci vuole poco...


Saluti.

Sono daccordo parzialmente
mi sembra che la sentenza in questione inserisca un opportuno adempimento
(prescrivibile nei dieci anni) in caso di mancata e dettata informativa al'acquirente inerente l'agibilità mancante
" nel caso di specie l’inadempimento del venditore ha carattere generale e determina la risoluzione del contratto ex articolo 1453."

E quindi per il caso in questione come la vedi? Si può vendere o no un vecchio immobile fatiscente evidentemente sprovvisto dei requisiti di agibilità, senza il certificato ???

Saluti.

La questione da me sollevata riguarda cosa dice la sentenza sulla vendita di un immobile non agibile, non mi pare che fino ad ora la vendita di un immobile inagibile sia stata causa di risoluzione di contratto, d'ora in poi invece lo è.
Pertanto l'immobile in questione potrebbe essere venduto ma ovviamente si dovrà rendere edotto l'acquirente e lo farei sottoscrivere.
Saluti.

A parte il fatto che nella sentenza citata questo periodo che citi non lo trovo neanche con il tasto "cerca" sul link riportato da Dado48.




Comunque l'Art.1453 c.c. parla di risoluzione del contratto in caso di inadempimento provato del venditore. Secondo me, neanche il non aver informato l'acquirente della assenza dell'abitabilità, può essere la prova per annullare l'Atto. E' chiaro che sia opportuno, a fronte di evitare eventuali liti tra le parti, rendere edotto l'acquirente sulla assenza dell'abitabilità. Ma se questa mancanza non può essere scaricata sul venditore che non ha l'obbligo di richiederla per un immobile fatiscente allo scopo di alienare l'immobile, l'atto non può essere annullato. La mancanza del venditore non è la presenza o meno del certificato di abitabilità ma solo il fatto di non avere edotto l'acquirente dell'assenza dello stesso che in alcuni casi si può risolvere in un risarcimento per minor valore commerciale dell'immobile. Ed anche in quest'ultimo caso è facile andare in lite, ma non è così facile vincerla da parte dell'acquirente, perchè egli deve dimostrare che il valore commerciale del bene stabilito tra le parti è il valore di quel bene come se avesse l'abitabilità, sta qui l'omissione del venditore nei confronti dell'acquirente: aver venduto un bene a valore commerciale pieno con il "vizio" di non avere l'abitabilità.
Se un immobile a destinazione abitativa, è chiaramente fatiscente, mettiamo senza copertura addirittura, nell'atto non viene detto niente sull'abitabilità, secondo voi l'acquirente può richiedere risarcimento o addirittura l'annullabilità dell'atto al venditore? Secondo me no. E' come se l'acquirente sullo stesso immobile facesse causa al venditore perchè ha omesso che su quell'immobile non ci può abitare, essendo senza tetto!

Detto questo, il consiglio è sempre scrivere tutto sull'atto anche le cose più ovvie e visibili, pure se c'è una colonia di formiche sul pavimento della cantina! Perchè oggigiorno le liti sono tantissime e non sempre si riesce ad evitarle e ci si rimette pure le spese (sempre compensate!) anche se si vincono con formula piena.

Ovviamente, diverso discorso per l'abitabilità nelle nuove costruzioni. Il costruttore è obbligato a autodichiarare l'abitabilità al Comune che ha rilasciato la concessione, pertanto in questo caso c'è una evidente inadempienza del venditore e l'atto, a mio parere può essere annullato, oppure si può condannare il venditore a risolvere la mancanza presentando tutti i documenti necessari da allegare all'autodichiarazione di abitabilità e agibilità.

Di frequente l'impresa costruttrice vende gli immobili finiti senza completare la procedura di abitabilità o agibilità per mancanza dei documenti. L'impresa nell'atto si assume l'obbligo di completare a sua cura e spesa tutta la pratica inerente appunto l'agibilità o l'abitabilità, dichiarandolo nell'atto. Questi sono atti di trasferimento di immobili di nuova costruzione non ancora dotati di abitabilità o agibilità.

Saluti.

Ciao totonno ti invio la mia fonte,
come la mettiamo nel caso in cui l'abitabilità non possa essere rilasciata come nel caso di specie ?


LA CASA VENDUTA NON È ABITABILE: SCATTA IL RISARCIMENTO E LA PRESCRIZIONE ARRIVA SOLO DOPO DIECI ANNI


Corte di Cassazione, Sentenza n. 17707 del 29 agosto 2011
Con la sentenza in esame, la seconda sezione civile della Cassazione, che interviene in una questione tutt’altro che pacifica.Se la casa trasferita con il contratto di compravendita si rivela priva del permesso di abitabilità si configura l’aliud pro alio, vale a dire la totale difformità del bene consegnato rispetto a quanto pattuito: l’immobile, infatti, non assolve alla sua funzione economico-sociale dal momento che non può essere legittimamente fruito né eventualmente ben rivenduto, perché la commerciabilità del bene risulta ridotta. Sbaglia quindi il giudice del merito a dichiarare prescritta l’azione dei compratori, ignorando che nel caso di specie l’inadempimento del venditore ha carattere generale e determina la risoluzione del contratto ex articolo 1453. Il diritto di risarcimento del danno in favore dell’acquirente si prescrive nell’ordinario termine decennale; la Corte d’appello avrebbe dovuto verificare il motivo dell’omesso o del tardivo rilascio della licenza di abitabilità, cosa che può dipendere da varie cause: ad esempio dalla necessità di interventi edilizi oppure dall’esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici, che non influiscono sull’oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative del compratore e dunque sono tali da “scriminare” il venditore. La Corte d’appello esclude invece la configurabilità della consegna di “aliud pro alio” per la mancanza del certificato di abitabilità dell’immobile compravenduto applicando il disposto dell’articolo 1495 Cc in tema di vizi e mancanza di qualità della cosa venduta: il giudice del merito, che aderisce a un indirizzo giurisprudenziale diverso da quello indicato dal collegio di legittimità, fonda la sua decisione sul difetto di una specifica pattuizione contrattuale in ordine all’obbligo del venditore di richiedere la licenza di abitabilità oltre che sul fatto che gli acquirenti, nella specie, non avevano neppure allegato «che le caratteristiche costruttive dell’immobile impedissero il cambio di destinazione e il conseguente rilascio del permesso di abitabilità».

Per maggior chiarezza riporto la parte iniziale della sentenza riportata sia da Dado48 che da Einste.

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 13.4.93 S.A. e il figlio, M.A., convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Livorno, S.V. e A.S., esponendo di aver acquistato da questi ultimi, con atto 20.12.1985, ciascuno la porzione di un immobile di proprietà indivisa dei convenuti stessi ( M.A. era subentrato nella proprietà della quota del padre, M.E., che aveva originariamente acquistato in regime di comunione legale con la moglie A. S.);

gli attori, avevano, a loro volta, promesso in vendita a terzi l’intero immobile con atto del 4.4.1991; il 5.4.92, allorchè stava per scadere il termine per la stipula del definitivo, i promissari acquirenti avevano loro contestato che l’appartamento sito al pianterreno, era munito solo di licenza di agibilità, ma non di abitabilità; a seguito di una trattativa con i promissari acquirenti, della quale i convenuti erano stati tenuti al corrente, era stata conclusa una transazione che prevedeva la riduzione del prezzo di vendita, rispetto a quello già pattuito, di L. 23.000.000;

gli attori chiedevano, quindi, il rimborso di tale somma, nonchè degli oneri corrisposti per il condono, pari a L. 2.800.000, dei costi catastali e del compenso di L. 2.935.000 corrisposto al professionista. Si costituivano in giudizio i convenuti assumendo la loro buona fede avendo essi, a loro volta, acquistato i locali in questione come idonei alla destinazione di “civile abitazione”, dichiarati, probabilmente, come ripostigli dagli originari costruttori solo ai fini fiscali, per usufruire di una rendita catastale più bassa; eccepivano, comunque, la prescrizione quinquennale, ex art. 1490 c.c., assumendo che, essendo stata sanata l’irregolarità dell’immobile, avrebbero dovuto corrispondere solo il costo della sanatoria e non la riduzione del prezzo.

Con sentenza 12.3.2002 il Tribunale di Livorno accoglieva la domanda, condannando i convenuti al pagamento, in favore degli attori, a titolo risarcitorio, della somma complessiva di Euro 12.708,27, oltre interessi e rimborso delle spese di causa.

Avverso tale decisione S.V. e A.S. proponevano appello cui resistevano il M. e la S..

Con sentenza, in data 25.3.2005, la Corte d’Appello di Firenze, in totale accoglimento dell’appello, rigettava la domanda risarcitoria proposta dal M. e dalla S., condannando gli appellati al pagamento delle spese processuali di entrambi i gradi del giudizio.

Letto ciò, fate le vostre considerazioni e ditemi voi se la sentenza volge all'annullabilità dell'atto di un immobile privo dell'abitabilità. C'è stato un accordo tra le parti di risarcimento per minor valore dell'immobile viziato dall'assenza di abtabilità, gli attori della causa sono i venditori che richiedevano indietro i soldi che loro avevano concordato con i compratori. In un primo momento il giudice di primo grado gliela aveva data vinta, mentre la corte di cassazione invece no.

Mi sembra un pò semplicistico e generico dire, alla luce di questa sentenza, che un abitazione priva di abitabilità non si possa compravendere. Di sicuro non può essere questo il titolo di un eventuale commento sul giudizio di questa sentenza.

Se questo vuol dire, ritornando poi al quesito iniziale, alla villa del 1600, che essa non si può vendere per assenza di abitabilità e agibilità, io non sono affatto d'accordo...e ribadisco quanto detto negli interventi precedenti.

Saluti.