Buongiorno a tutti...

Volevo sottoporre alla vostra attenzione questo quesito...

Sono stato incaricato di redigere una perizia tecnica di parte, in un caso di contratto preliminare di vendita che, a dire del promittente acquirente, è da considerarsi "disatteso" e per tale motivo, il promittente acquirente cita in tribunale i miei clienti (venditori) per una cirfra abbastanza rilevante...

Il motivo addotto dal promittente acquirente è che l'atto di compravendita non si è potuto stipulare, per mancanza di frazionamento.

Dopo una attenta analisi della documentazione prodotta dai miei clienti, emerge effettivamente che il Tipo di Frazionamento non è stato redatto... mentre è stato redatto un Tipo Mappale con stralcio di corte.

Ora, premesso che l'atto di aggiornamento non è stato redatto dal sottoscritto bensì da un professionista terzo, quest'ultimo non ha voluto sentire ragioni dicendo che, avendo stralciato la particella da vendere con il suddetto tipo mappale, "PER LUI" la compravendita può avvenire.

Io ho evidenziato che "probabilmente" andava redatto un tipo misto (mappale+frazionamento), ma lui non ha voluto sentire ragione.

Tra le altre cose, anche se era stato incaricato di redigere il suddetto frazionamento, nel presentare il Tipo Mappale con stralcio di corte, ha dichiarato che il documento non veniva depositato in comune in quanto "predisposto per divisione ereditaria", cosa non vera in quanto la compravendita dovrebbe avvenire tra privati ed una società terza.

Il problema sorge allorquando i miei clienti, per il tramite del loro legale, alla richiesta risarcitoria hanno dichiarato che il frazionamento è stato fatto... Ovviamente in buona fede, non conoscendo le differenze sostanziali tra i vari atti di aggiornamento.

Il tecnico redattore del Tipo Mappale sostiene che, siccome con il T.M. la particella madre è stata frazionata (intendendo per frazionata, il "solo" distacco dell'area da cedere), "per lui" non è stata violata alcuna norma, nemmeno quella circa l'aver dichiarato che trattasi di divisione ereditaria per giustificare il mancato deposito.

In conclusione Vi chiedo, esiste qualche norma e/o circolare che IMPONE in caso di compravendita, che venga redatto un Tipo di Frazionamento e non già un Tipo Mappale?

Purtroppo ora è già tardi per redigere un atto a rettifica del precedente in quanto si è già in corso di causa...



Saluti cordiali...

Non sappiamo a quando risale il tipo in discussione, ma recentemente ho presentato un tipo misto frazionamento/mappale con tre derivate di cui una passava all'urbano, senza notifica per divisione ereditaria, sospeso in quanto richiede la notifica obbligatoria, data la presenza di fabbricato,.. trai le dovute conclusioni !!!

Il TM è del 2014...

Secondo me hanno sbagliato all'ade, non potevano approvarlo senza notifica,..salvo che non si trattava di sola sagoma lorda di fabbricato,..ma da quel che hai scritto non mi sembra il caso -

www.google.it/cse?cx=partner-pub-5056827...

La norma DPR 650/72

..............Quando un trasferimento di beni immobili comporta il frazionamento di
particelle, deve essere preventivamente presentato all'ufficio tecnico
erariale il corrispondente tipo di frazionamento, firmato da un ingegnere,
architetto, dottore in scienze agrarie, geometra, perito edile, perito
agrario o perito agrimensore regolarmente iscritto nell'albo professionale
della propria categoria: il tipo deve essere presentato in doppio originale,
uno dei quali redatto su di un estratto autenticato della mappa catastale,
di data non anteriore ai sei mesi, e l'altro su di una copia dello stesso.
L'ufficio tecnico erariale accertata la conformita' del tipo alle norme
vigenti, ne da' attestazione su entrambi gli originali e ne restituisce uno
entro 20 giorni dalla data di presentazione. Trascorso tale termine senza
che l'ufficio vi abbia provveduto, gli atti che danno origine al
trasferimento possono essere redatti con riferimento al tipo di
frazionamento privo dell'attestazione di conformita': in tal caso non e'
applicabile la procedura di cui al successivo articolo 8 quinto comma;
rimane invece operante la facolta' prevista dall'art. 9............


Ecco perche non bisogna sottovalutare la mancata redazione dell'atto misto.

I tuoi clienti dovranno citare in giudizio anche il tecnico, poichè è il primo (e forse l'unico) ad aver commesso l'errore.

Comunque non è mai troppo tardi, si può dare corso ad una transazione bonaria sottoscrivendo che, in questo caso i tuoi clienti, si faranno carico della redazione del TF e quindi dare corso alla vendita.
saluti

Una curiosità: ci provo senza grafica: abbiamo un fabbricato, rurale o urbano, di 80 mq. Circondato da un seminativo di 1000 mq. Devo fare un ampliamento catastale di 10 mq al fabbricato per recenti lavori edili. La nuova stanza ricade interamente sullla particella seminativo e non è necessario attribuire anche una porzione di corte, per cui agisco in modesta entità per ampliamento inferiore al 50%.

Alla liuce di quanto sopra ritenete che invece della modesta entità la procedura corretta sarebbe fare un TM+TF con relativo inquadramento nella maglia fiduciale ?

A parte la questione del deposito mancato per divisione ereditaria dove non ci sono scusanti per la leggerezza usata, per quanto riguarda il TM al posto del TM+TF mi pare affrettato attribuirgli subito colpe che potrebbe non avere, per quello che ne sappiamo noi.

@samsung

L'ampliamento del fabbricato, anche se dovrà avvenire una vendita, va trattato solo col TM.

Non so perche, ma mi sa tanto che il tecnico redattore dell'atto sia un riempicarte, la questione del deposito la vedo più una furbata che altro e il mancato frazioanmento, se a conoscenza del fatto che doveva avvenire una vendita, denota impreparazione.

Comunque ribadisco che una questione del genre potrebbe essere risolta bonariamente inmaniera molto semplice.

Saluti

Quando viene redatto un frazionamento per divisione ereditaria e poi, magari anche dopo la divisione ereditaria, la particella frazionata viene ceduta, il deposito frazionamento deve essere effettuato prima della cessione. Lo dice qualche Circolare di cui ignoro gli estremi ed inoltre non ricordo bene quale altra procedura seguire (esempio se depositare copia anche in Catasto). Il fatto che il frazionamento serve per la divisione ereditaria non responsabilizza il tecnico ma la Ditta perché il tecnico non può sapere (o non è obbligato a sapere) che uso ne faranno (in seguito) del frazionamento. Una sola volta utilizzai la procedura nell'anno 2005 e sulla visura è comparsa l'annotazione "part.lla generata da tipo di fraz.valido ai soli fini comma 10 art. 30 d.p.r. 380/2001" . Visto che non mi cambia quasi nulla depositare in Comune allora deposito sempre tutti i tipi che generano frazionamenti e così evito qualsiasi problema (ti pare che i Clienti dopo alcuni anni, se devono eseguire una vendita e quindi depositare il tipo, capiranno che anni prima hai operato secondo la Legge?).

@EALFIN

1) la responsabilità del tecnico sorge laddove sia i committenti che il loro legale avevano esplicitamente richiesto un frazionamento finalizzato alla stipula di un atto di compravendita;

2) il tecnico redige il tipo mappale senza depositarlo e addirittura non lo deposita in comune dichiarando invece che il TM medesimo fosse finalizzato ad una divisione ereditaria;

3) i proprietari si rivolgono a noi tecnici proprio perché siamo noi ad essere depositari degli strumenti necessari (almeno dovrebbe essere così) ad effettuare queso tipo di lavori;

4) fino ad oggi non mi è mai capitato di incontrare clienti che conoscessero la differenza tra TM e TF o Tipo Misto;

5) l'incarico è stato conferito a fine 2014, non "dopo molti anni", come dici;

...eppure mi sembrava di essere stato abbastanza esplicito nel post iniziale... Ma evidentemente mi sbagliavo!

Detto questo, ti ringrazio comunque per la risposta, pur non condividendola per nulla!!!

Aldilà del caso specifico che lascia poco spazio a soluzioni di buon senso vista la facilità con cui si è arrivati in tribunale, vorrei dire che il motto:

"La legge non ammette ignoranza"

vale anche per i committenti e i loro avvocati.



Vorrei inoltre chiedere cosè che veramente differenzia un terreno diminuito da un TM per ampliamento o diminuito per effetto di un TM ex novo, sulla visura risulta sempre la variazione della consistenza causata da un TM e non da un TF.

Io non riesco a leggere nel DPR 650/72 che un terreno variato da un TM non possa essere compravenduto, leggo che quando una compravendita comporta il frazionamento di un terreno il TF deve essere preventivamente presentato all'UTE seguendi un determinato iter. Dedurre che un terreno variato precedentemente da un TM non è vendibile è una forzatura interpretativa, neppure troppo logica.

Probabilmente non ricordo bene e vi chiedo se ne avete la pazienza di correggere i miei deboli ricordi: Prima della 2/88 non si è mai parlato di TM+TF e neppure per diversi anni dalla sua entrata in vigore se n'è parlato. Poi è apparsa la causale TM+TF. I primi anni producevamo Elaborati che riguardavano TM e frazionamenti contestuali senza porci nessun problema sino all'introduzione della causale TM+TF

Ora tutti gli atti coinvolgenti terreni risultanti da TM ante 2/88 e dei primi anni della 2/88 sono nulli ?

Io non credo.

@samsung

"La legge non ammette ignoranza" dici? Allora chiariscimi una cosa: un privato cittadino, al fine di eswguire un serio e preciso lavoro, oltre a rivolgersi ad un tecnico, cos'altro può fare? Se fosse come tu dici, non avremmo motivo di stipilare (almeno dovrebbe essere così) assicurazioni professíonali, tanto alla fine il responsabile, secondo quanto sostieni, è sempre il cliente...

Beh, scusa ma non la vedo allo stesso modo... Più che lo slogan ''la legge non ammette ignoranza'' io userei la massima ''chi sbaglia paga''...

...ed in questo caso l'errore è stato commesso dal tecnico, che pur essendo ESPLICITAMENTE incaricato di redigere un tipo di frazionamento, ha invece presentato un T.M. dichiarando per giunta il falso, allorchè sostiene che il T.M. suddetto non viene depositato perchè ''predisposto per divisione ereditaria''...

Tu scrivi: "...Io non riesco a leggere nel DPR 650/72 che un terreno variato da un TM non possa essere compravenduto, leggo che quando una compravendita comporta il frazionamento di un terreno il TF deve essere preventivamente presentato all'UTE seguendi un determinato iter. Dedurre che un terreno variato precedentemente da un TM non è vendibile è una forzatura interpretativa, neppure troppo logica...".

Se ti rileggi con attenzíone vedrai che ti sei autorisposto. È vero, nel DPR 650/72 non vi è alcun divieto di compravendere un terreno variato con TM, ma per il semplice motivo che nel DPR suddetto, NON SI PARLA PROPRIO DI T.M., lo scivi tu stesso...: il TF (non il TM!!!) deve essere preventivamente presentato... ecc...

Ancora scrivi: "...Vorrei inoltre chiedere cosè che veramente differenzia un terreno diminuito da un TM per ampliamento o diminuito per effetto di un TM ex novo, sulla visura risulta sempre la variazione della consistenza causata da un TM e non da un TF..."

in questo caso non credo di aver afferrato cosa intendi, però se predispongo un TM (per amplamento o ex-novo), sulla visura leggerò Tipo Mappale n. xxx del gg/mm/aaaa; se invece fraziono con un T.F. allora leggerò Frazionamento n. xxx del gg/mm/aaaa...

In tutta sincerità, come ho gia detto a qualcun altro, io non condivido affatto questo modo di interpretare la professione. La legge non ammette ignoranza è un principio che dovrebbe valere per noi tecnici in primis... ed è quello che ripeto ogni giorno a me stesso. È semplice dire al cliente, "si ma tanto i documenti riportano la tua firma... ecc...". Non è così che funziona.

Detto questo, io non so se la mia interpretazione della norma sia corretta o meno (altrimenti non avrei chiesto aiuto qui), ma so per certo che taluni modi di pensare mi sono del tutto esteanei.

Buona serata a tutti.

Buongiorno Nanni978,
intervengo perché ho sempre ritenuto interessante il tema dell'ambiguità fra TM e TM+TF, e qui mi sembra che si stiano mischiando argomenti che sarebbe proficuo tener distinti. Proficuo per l'esito della causa di cui parli, e non per le considerazioni etiche, legittime finché si vuole, ma che trovo preferibile discutere in altra sezione del forum e soprattutto non in corso di causa: al momento dovrebbe essere prioritario tutelare l'interesse dei tuoi clienti.
Anche perché causare loro un danno per avere la soddisfazione di veder stabilito un principio di come vedi tu la professione non so se sarebbe professionalmente impeccabile

Primo tema: il TM che stralciava la corte è valido anche senza deposito (non notifica, Anonimo; per favore: NON notifica!) oppure non è valido?

Questo dipende dal fatto che fosse realmente necessaria/possibile la divisione ereditaria e quindi che il Professionista che presentò il Tipo non abbia dichiarato il falso. Se l'immobile era oggetto di successione la dichiarazione del tecnico sarebbe legittima e l'approvazione efficace; se in seguito gli eredi avessero deciso di vendere a terzi prima di dividere, allora il deposito dovrebbe intervenire prima della vendita per sanare la situazione fino a quel momento potenzialmente corretta: una specie di “Tipo di Schrödinger”. Ma se il tecnico avesse inventato quella dichiarazione allora si dovrebbe annullare il Tipo con le conseguenze del caso.
Parere personale.

Secondo tema: Il trasferimento comporta frazionamento di particelle?

Se le particelle sono già individuate, evidentemente no. Ma perché lo siano deve darsi il caso che fossero preesistenti.
Ma non mi risulta alcuna norma che neghi al TM la dignità di costituire nuove particelle o, meglio, che neghi alle particelle nate da un TM la dignità delle loro consimili nate all'impianto, da una lustrazione, da un Mod. 26 o da un “nobilissimo” Frazionamento. Il Tipo Misto ha la funzione di assolvere in un solo passo la duplice funzione di trattare particelle edificate o comunque urbane e frazionare (suddividere in più parti) quelle che rimangono rurali. Se rimanesse una parte soltanto, sarebbe stralcio o ridefinizione di corte.

In conclusione, a mio modo di vedere, se l'unica discriminante fosse la redazione di Tipo Mappale anziché Misto, la commerciabilità non sarebbe compromessa; mentre se il deposito fosse stato omesso dolosamente (successione completamente inventata) il Tipo potrebbe essere annullato.

Leonardo

Mio caro Nanni, deve proprio averti fatto saltare i nervi una frase semplice ed incontrovertibile come: "la legge non ammette ignoranza" che va letta per quello che è, se ti slanci in accuse poco simpatiche, per non dire irritanti, nei miei confronti.

Episodi di questo tipo capitano spesso nei forum, è insito nel mezzo di comunicazione, e sapendo questo bisognerebbe riflettere tre volte prima di inviare il messaggio se si ha intenzione di polemizzare.

Ci vuole la serenità di leggere le frasi per quello che sono e se leggi bene vedrai che non ho mai detto che si possono scrivere tutte le corbellerie che ci passano per la testa tanto firma il committente. Che non ho mai detto come interpreto la professione. Che non ho mai detto che a noi è concesso ignorare la legge. E non ho espresso alcun pensiero morale o deontologico dal quale dissociarsi.

E' tutta una tua invenzione.

Quel richiamo alla legge che non ammette ignoranza voleva semplicemente ricordare che ci sono aspetti del nostro operare di cui rispondiamo totalmente ed esclusivamente noi, altri aspetti di cui rispondiamo in solido con altri soggetti, committente compreso, ed altri aspetti verso cui siamo totalmente estranei. Bisogna saper discriminare anche se a volte non è semplice.

Ma questo è solo un antipatico OT.

Tra l'altro nella tua galoppata da censore irreprensibile non ti sei neppure accorto che la mia interpretazione della norma, o meglio la mia segnalazione che una determinata norma non esiste, era casualmente a favore dei tuoi clienti, ma ormai il velo che ti impediva di afferrare il senso della mia scrittura stava avvolto più volte attorno ai tuoi occhi.

Fortunatamente Leo riporta l'analisi sul concreto scindendo e analizzando i due punti salienti.

Le due lucide considerazioni dovrebbero indicarti la via.

Ti sbagli decisamente.

Lungi dal voler essere un "attacco" nei tuoi confronti, il mio era un discorso leggermente più ampio... Ma forse come dice qualcuno, non è questo il posto giusto.

Purtroppoaccade sempre più spesso sui forum (tutti i forum) che si inizia con un tema e si finisce a parlare d'altro... Per questo motivo credo sia opportuno terminare qui la discussione deontologica... Avrò interpretato io male il senso delle tue parole, o più semplicemente abbiamo vedute diverse, non importa.

...

cavilli dovuti ai ripensamenti.

Se l'immobile oggetto di vendita ha il regolare identificativo, compresa la corte costituita con il solo mappale, non trovo irregolarità nello stipulare un rogito.

Il tecnico semmai ha le sue responsabilità per aver scavalcato il deposito.

Cosa che può regolarizzare.... dicendo di essersi sbagliato.

....il tutto non intacca assolutamente la stipula