Forum - AdE - 17995 - Ulteriori chiarimenti ed istruzioni ...

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Faccio notare che il documento non è pubblicato nel sito dell'Agenzia delle Entrate, che è privo di riferimenti (protocollo) e di data, che proviene dall'Ufficio Provinciale di Roma Territorio e che - giustamente - è destinato a:

"Agli Ordini e Collegi Professionali della Provincia di Roma

e, p.c. Direzione Regionale Lazio Ufficio Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare

segue il testo integrale:

OGGETTO: Ulteriori chiarimenti ed istruzioni in tema di autonomo censimento in catasto delle cantine e delle autorimesse (cfr. punto 3.3.2 della circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016).

La Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare con nota n. 223119 del 4 giugno 2020 ha fornito chiarimenti in merito all’autonomo censimento in Catasto delle cantine e delle autorimesse autonomamente fruibili e non direttamente comunicanti con le unità abitative presenti nell’edificio, di cui alla circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 che di seguito si riporta. È necessario premettere che la finalità perseguita al punto 3.3.2 della circolare sopra richiamata è quella di non procedere più all’accatastamento di tali beni come maggiore consistenza delle unità residenziali, ossia come accessori complementari delle stesse, dovendosi invece procedere al loro autonomo censimento. In detta circolare, l’assenza di una espressa previsione di autonomo censimento dei beni immobiliari in esame anche per le dichiarazioni di variazione, aveva lo scopo di non instaurare una sorta di obbligo alla “divisione” dell’originaria unica unità immobiliare. Con riferimento all’autonomo censimento in Catasto dei beni immobili, appare utile evidenziare che il paragrafo 3.3.2. “Individuazione delle autorimesse e delle cantine” della menzionata Circolare non fa altro che evidenziare che l’accesso diretto da strada o da parti comuni del fabbricato di cantine e autorimesse, nel renderle di fatto fruibili autonomamente (concetto di autonomia funzionale), configura, in ragione di tali caratteristiche, anche una ordinaria suscettività di produrre un reddito proprio. Dette caratteristiche, ossia la potenziale autonomia funzionale e reddituale, rispondono ai requisiti di legge per il censimento in Catasto di tali cespiti come autonome unità immobiliari. Ufficio Provinciale di Roma - Territorio ______________ Il Direttore Di contro, la comunicazione della Direzione Centrale, quanto ad eventuali locali disgiunti dall’unità principale con accesso unicamente da corte esclusiva di quest’ultima, rappresenta che occorre una attenta valutazione - soprattutto in relazione agli usi locali - circa la sussistenza di quei requisiti di autonomia funzionale e reddituale che ne richiederebbero l’autonomo censimento in Catasto e che tale valutazione non può prescindere, peraltro, dalla verifica delle caratteristiche tecnico-fisiche del bene oggetto di censimento che ne individuano l’ordinaria destinazione d’uso. Sul tema, vengono richiamate dalla Direzione Centrale le previsioni di cui al paragrafo 5 della Istruzione II secondo cui “Per riconoscere che una parte d’immobile, intero immobile o complesso di immobili costituisce unità immobiliare indipendente si deve aver riguardo essenzialmente al requisito della sua utilizzabilità autonoma secondo l'uso locale”, e che in annotazione ha la seguente precisazione: “Costituiscono però in ogni caso distinte unità immobiliari: - le botteghe ed i negozi, ancorché comunicanti con appartamenti per abitazione, quando gli appartamenti stessi sono forniti d'ingresso indipendente; - le scuderie, le rimesse e le autorimesse con accesso diretto da strada, androne, cortile o giardino, anche se i detti locali sono stati usati da persona che ha l’abitazione o il negozio, il magazzino, lo studio, ecc. nel medesimo fabbricato, nella medesima villa, ecc. - le abitazioni dei portieri - qualunque sia la loro consistenza ed il piano in cui sono ubicate - purché servano all’effettiva dimora del custode o portiere”. Pertanto argomenta la Direzione Centrale che se, ad esempio, da un lato per i locali destinati a deposito o ad autorimessa può anche riscontrarsi - tenendo conto, come detto, anche degli usi locali - quella potenzialità di autonomia reddituale che, unitamente all’autonomia funzionale già esistente, ne richiedono l’autonomo censimento in Catasto, dall’altro lato per i locali destinati a servizi igienici o, più in generale, destinati ad ospitare esclusivamente impianti tecnologici a servizio esclusivo dell’unità principale, non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni ovvero rimozione di quegli impianti che ne hanno definito l’originaria destinazione, appare alquanto remota la possibilità che gli stessi siano suscettibili di produrre un reddito proprio. Infine, la comunicazione della Direzione Centrale dispone che, attesa la finalità perseguita al punto 3.3.2 della circolare n. 2/E del 2016 richiamata in premessa e l’esigenza di conseguire uniformità nelle modalità di censimento dei suddetti beni immobili, le indicazioni originariamente limitate alle sole dichiarazioni di nuova costruzione siano estese, a far data dal 1° luglio 2020, anche alle dichiarazioni di variazione, indipendentemente dal presupposto normativo in base al quale le stesse sono rese in Catasto. Appare comunque opportuno ribadire che la suddetta estensione non instaura alcun obbligo alla “divisione” dell’originaria unica unità immobiliare, quando questa contiene già al suo interno tali beni, in assenza di eventi che ne richiedono la variazione in Catasto. A decorrere dalla data sopra riportata, ogni precedente indicazione di prassi in contrasto con quanto rappresentato nella presente è da considerarsi superata. Per un’immediata applicazione dei chiarimenti forniti si ricapitolano le diverse casistiche che, in base agli usi locali ormai consolidati, possono presentarsi, sia in fase di dichiarazioni di “nuova costruzione” che di “variazione”:  il servizio igienico e la centrale termica, adibita solo a tale scopo e ad uso esclusivo dell’abitazione sono da considerare nella maggior consistenza dell’abitazione, anche se dotati di accesso autonomo;  la cantina direttamente comunicante con l’abitazione è da considerare nella maggior consistenza dell’abitazione, anche se dotata di un secondo accesso autonomo.  la cantina non direttamente comunicante con l’abitazione e dotata di accesso autonomo da strada o da parti comuni è da considerare funzionalmente e redditualmente autonoma; pertanto, deve essere dichiarata come u.i.u. a se stante in categoria catastale C/2;  la cantina non direttamente comunicante con l’abitazione e dotata di accesso soltanto dalla corte esclusiva dell’abitazione è da considerare nella maggior consistenza dell’abitazione;  le autorimesse ed i posti auto coperti e scoperti vanno sempre censiti autonomamente. Si chiede di trasmettere la presente comunicazione a tutti gli iscritti di codesti ordini e collegi professionali.

IL DIRETTORE

Salvatore Musumeci

Firmato digitalmente"