Salve a tutti, vorrei sottoporre all'attenzione del Forum la seguente problematica: ho effettuato una variazione Docfa in seguito a lavori di ristrutturazione di un fabbricato censito come A/4 di 5. Alla fine dei lavori ho fatto la variazione catastale di aggiornamento per diversa distribuzione spazi interni e in automatico Docfa mi riconferma A/4 di 5. Alla firma del Docfa il cliente mi dice che non va bene perchè gli serve una categoria A/2, in quanto al nuovo acquirente la banca non concede il mutuo per un A/4. Premesso che l'immobile è composto da 2 U.I. di cui l'altra A/4 di 5, è stato realizzato prima del 1942, situato in zona agricola, non collegato alla rete fognaria, come posso fare per riproporre una categoria A/2, considerato che ho presentato il DOCFA 3 giorni fa.

Grazie a tutti e buon lavoro.

Non puoi proporre una categoria catastale come ti fa comodo, una A2 ha delle caratteristiche intrinseche che l'unità deve possedere, tipo il numero di vani, i servizi sanitari doppi, il numero di accessori, ed infine la superficie totale, infatti ad esempio penso che un'abitazione di 45 mq. con qualsiasi divisione possa avere non può essere A2.

Il perito della banca che ha fatto il sopralluogo probabilmente ritiene che la categoria A4 non sia congrua con le caratteristiche dell'immobile pertanto suggerisce la categoria piu' consona.

Avendo regiostrato il docfa 3 giorni tu hai ritenuto invece che la categoria A4 era da confermare e quindi da non cambiare.

Verifica (non quello che rilascia il DOCFA che non vale nulla) gli immobili nei dintorni similari in che categoria sono inseriti e, sulla base di quello che trovi, agisci di conseguenza. Se ritieni che l'A4 sia la categoria comunque appropriata non fai nulla e dichiari al venditore sotto la tua responsabilità che quella è la categoria giusta e da confermare ovviamente mettendoti in contrasto con quanto riscontra il perito della banca, altrimenti ripresenti lo stesso docfa con la stessa causale del precedente e stessa data di esecuzione dei lavori, spiegando in relazione, inserendo la categoria piu' giusta che hai determinato dal confronto con gli immobili similari nei dintorni che potrebbe essere A3, non necessariamente A2.

La cosa importante è che tu sia consapevole di ciò che vai a dichiarare e hai tutti gli elementi per giustificare il tuo calcolo del classamento.

In DOCFA c'è la possibilità di indicare, nelle annotazioni sul classamento, le motivazioni che ti hanno portato a determinare il classamento che tu proponi insieme al richiedente. Non bisogna dimenticare comunque che, purtuttavia, il catasto ha, in qualsiasi momento, la possibilità di accertare la rendita che è stata proposta in DOCFA che non ritiene congrua.

Buongiorno

su quale sito hai trovato queste notizie? perchè una abitazione di 40 mq. non puo'essere A/2????.

Il perito della banca richiede il cambio per motivi bancari.

A/2 - Abitazioni di tipo civile
Abitazioni di tipo civile - Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale. Sono compatibili con la categoria anche quelle unità immobiliari (minialloggi) di consistenza notevolmente inferiore a quella propria delle abitazioni di tipo civile, con caratteristiche costruttive, tecnologiche, di rifinitura e dotazioni proprie della categoria.

A/4 - Abitazione di tipo popolare
Abitazione di tipo popolare - Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifinitura di modesto livello e dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.

"......tipo il numero di vani, i servizi sanitari doppi, il numero di accessori, ed infine la superficie totale, infatti ad esempio penso che un'abitazione di 45 mq......."

Le caratteristiche che hai riportato dove le trovi? Scusa ehhh

(circolare U.T. Provincia di Bologna)

A/1 – Appartamento di tipo signorile

- superficie commerciale superiore a 240 mq.

- dotato di almeno 3 servizi igienici con finiture eccezionali di tipo signorile

- ubicato in stabile con possibilità di ascensore e portineria

- presenza di ampi spazi comuni

A/2 – Appartamento di tipo civile

- superficie commerciale mediamente superiore a mq. 100 e consistenza catastale superiore a

5,5 vani

- dotato di almeno 2 servizi igienici

- marcata suddivisione tra spazi destinati alla zona notte e spazi di soggiorno

- eventuale presenza di vano destinato a soggiorno – pranzo - salotto avente consistenza uguale o

superiore alla consistenza massima del vano catastale

- finiture civili e perciò correnti

- epoca di costruzione o di radicale ristrutturazione dagli anni 70 ad oggi

- monolocale di superficie di circa 30 – 40 mq. dotato di impiantistica e finiture di pregio

A/3 – Appartamento di tipo economico

- superficie commerciale inferiore a mq. 100 e consistenza catastale sino a 5 vani

- dotato di un solo servizio igienico

- distribuzione dei vani tale da non creare disimpegni e separazioni tra zone aventi diversa destinazione

- forniture di tipo economico

- epoca di costruzione risalente agli anni ’50 e ’60

A/4 – Appartamento di tipo popolare

- dotato o meno di servizio igienico

- distribuzione interna di tipo passante e con locali non disimpegnati

- superficie commerciale sino a 80 – 100 mq.

- finiture interne molto economiche e di scarsissimo apprezzamento

- epoca di costruzione antica

A/7 – Villino

- superficie commerciale sino a 200 mq.

- presenza di area esclusiva

- dotazione di giardino proprio esteso sino a 5 volte la superficie coperta dello stabile

- costruzione distinta da altri fabbricati

- può comprendere un massimo di 3 unità abitative oltre alle autorimesse

A/8 – Villa

- superficie commerciale oltre i 230 mq.

- dotato di almeno 3 servizi igienici

- esteso giardino di pertinenza

- eventuale presenza, anche in corpi attigui, di alloggi per il personale di servizio, nonché costruzioni

ausiliarie per depositi ed autorimesse

A/9 – Palazzi eminenti e storici

- antichi e prestigiosi edifici monumentali, di rilevante consistenza catastale (almeno 8 vani) con

vani di grande ampiezza ed altezza aventi finiture di pregio artistico

- godono della disponibilità di estesi androni di ingresso e fruiscono di corti interne e/o di aree scoperte

a giardino

La puoi pubblicare per intero o dai indicazioni dove trovarla.

Se fosse vero quello che sta scritto in questa circolare nella mia provincia e quelle che ho frequentato (e non sono poche) dovrebbero cambiare il 90% delle categorie.

Proprio a Bologna (città) quasi tutte le A/2 hanno un solo bagno (esperienza personale).

Secondo me, detto tra noi, è molto improbabile che un immobile che è stato rinnovato con opere di diversa distribuzione interna, oggi mantenga le caratteristiche ultrapopolari di una A4.

Concordo con te.

Ma allora mi domando e dico: perchè non vale il ragionamento inverso? Ossia se un fabbricato diventa fatiscente perchè non possiamo cambiargli la categoria e/o la classe, dato che per l'agenzia vale sempre la "potenzialità" reddituale dell'immobile.

Io in pochi casi ho cambiato la categoria catastale in fase di docfa, e non mi è mai capitato che un committente vuole che il suo immobile sia censito in una categoria maggiore, anzi sempre il contrario.

saluti.

Consiglio di leggere le recenti ( ? ) informazioni su:

Il sistema catastale 2021 - Agenzia delle Entrate

www.agenziaentrate.gov.it › documents ›

cordialità