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Autore Cos’è l’enfiteusi

geoalfa

(GURU)

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 0 -  0 - Inviato: 09 Gennaio 2023 alle ore 19:42

Enfiteusi
Quali sono le caratteristiche dell’enfiteusi?

Quali sono i doveri e i diritti del titolare di questo diritto?

Ecco cosa dice la legge: I diritti costituiti su un bene immobile possono essere i più vari:

< usufrutto

< servitù

< diritto di uso

< diritto di abitazione

< l’enfiteusi.

Cos’è l’enfiteusi?

Si tratta di un diritto reale di godimento previsto dal codice civile.

Il proprietario di un terreno concede ad un soggetto (enfiteuta) poteri molto ampi, come il diritto di godere del fondo, di farne propri i frutti e di utilizzarne il sottosuolo.

L’enfiteuta, da parte sua, assume l’obbligo di migliorare il bene e pagare un canone periodico.

Scopo originario dell’enfiteusi era quello di impedire l’abbandono dei terreni agricoli da parte dei loro proprietari.

Diritti e obblighi dell’enfiteuta
Il contenuto dell’enfiteusi è del tutto particolare.

Questo diritto reale attribuisce al suo titolare poteri molto ampi, molto vicini a quelli che spettano al titolare.

L’enfiteuta diventa quasi il proprietario effettivo del fondo, se non fosse che, come vedremo, il suo diritto può estinguersi per prescrizione (mentre la proprietà è imprescrittibile).

L’enfiteuta ottiene gli stessi diritti del proprietario con riguardo ai frutti, all’utilizzo del sottosuolo e alle accessioni (ossia alle opere e costruzioni presenti sul bene).

Il concedente, infatti, conferisce all’enfiteuta ogni facoltà relativa al godimento e all’utilizzo dell’immobile, rinunciando a godere della sua stessa proprietà.

L’enfiteuta assume obblighi precisi:

> soprattutto, quello di migliorare il fondo.

> di pagare al concedente un canone periodico, che può consistere in una somma di denaro o in una «quantità fissa di prodotti naturali»;

Nota:

Quanto al primo dei doveri, obbligo di migliorare l’immobile, rappresenta l’essenza stessa dell’enfiteusi. Il diritto in questione era visto con favore dal legislatore del 1942, con la volontà di frenare l’abbandono dei terreni agricoli ed incentivarne la produttività e lo sfruttamento.

In poche parole, egli deve realizzare delle opere o porre in essere qualsiasi azione che:

< incrementi il valore del terreno >

< aumenti la produttività dello stesso >

L’obbligo di miglioramento è la caratteristica principale che distingue l’enfiteusi dalla locazione.

Quanto al secondo dei doveri, l’enfiteuta non può rifiutarsi di pagare il canone o pretendere una riduzione dello stesso qualora il fondo diventi sterile o i frutti dello stesso vadano perduti.

Quanto dura l’enfiteusi

Secondo il codice civile, l’enfiteusi può essere:

> perpetua, quindi contratta a tempo indeterminato;

> a tempo determinato.

A tempo determinato, l’enfiteusi deve avere una durata minima di 20 anni.

Il motivo risiede nel contenuto stesso del diritto: in pratica, per consentire all’enfiteuta di apportare adeguati miglioramenti al fondo.

É vietata inoltre la subenfiteusi.

Il diritto di enfiteusi può nascere in modi diversi:

< per contratto: la stipulazione deve avere forma scritta a pena di nullità ed è soggetta a trascrizione nei registri immobiliari;

< per testamento;

< per usucapione, in ragione del possesso continuato e ininterrotto per un tempo di vent’anni.

Quindi, per poter usucapire il diritto di enfiteusi, è necessario che per vent’anni il soggetto si sia comportato, di fatto, quale titolare del diritto stesso.

Esempio: Sia pure in assenza di un accordo scritto, l’enfiteuta abbia pagato il canone periodico al proprietario e abbia apportato miglioramenti al fondo.

L’enfiteusi si estingue:

- decorso del tempo previsto, se è stata costituita a termine (la durata minima è vent’anni);

- per decorso della prescrizione: il titolare non fa uso del diritto per vent’anni;

- rinuncia del titolare;

- confusione, quando l’enfiteuta diventa egli stesso proprietario del terreno;

- affrancazione (l’enfiteuta diventa proprietario, pagando una somma di denaro prestabilita);

- devoluzione (il proprietario chiede in giudizio la liberazione del fondo, a seguito di notevoli inadempienze dell’enfiteuta);

- perimento totale del fondo. In caso di perimento parziale del fondo l’enfiteuta può scegliere di:

> rinunciare al suo diritto (ottenendo però il rimborso dei miglioramenti effettuati);

> chiedere una riduzione del canone, qualora questi risulti eccessivo per la parte rimanente del terreno.
In ogni caso, quando l’enfiteusi finisce, l’enfiteuta ha diritto al rimborso per i miglioramenti effettuati, per una somma pari all’aumento di valore ottenuto dal fondo grazie alla sua opera.

Se per questo è stata instaurata una causa in cui è stata accertata l’esistenza effettiva dei miglioramenti, l’enfiteuta può trattenere il fondo fino a che non gli venga versato quanto dovuto.

Cos’è l’affrancazione

La legge attribuisce all’enfiteuta il diritto all’affrancazione, ossia a divenire egli stesso proprietario del terreno.

Come?

Occorre pagare una somma pari a 15 volte il canone annuo.

Si tratta di un diritto potestativo attribuito al soggetto.

Significa che non c’è bisogno del consenso del concedente, il quale non può dunque opporsi.

Se l’enfiteuta manifesta la volontà di esercitare il potere tenza che gli faccia ottenere la titolarità del terreno.

Cos’è la devoluzione
Anche il proprietario ha un diritto potestativo stabilito in suo favore.

Si tratta del potere di devoluzione. In pratica, egli può chiedere al giudice che il fondo sia liberato dall’enfiteusi.

In questo modo egli assisterà a una ri-espansione del suo diritto di proprietà e potrà nuovamente e completamente godere del terreno di cui è titolare e tale potere può essere esercitato:

-> se l’enfiteuta non adempie all’obbligo di migliorare il fondo;

-> se l’enfiteuta, addirittura, ha deteriorato il bene;

-> se l’enfiteuta è in mora nel pagamento di due annualità del canone.

Attenzione:

Se l’enfiteuta paga i canoni arretrati prima che il processo giunga a sentenza (anche se solo di primo grado) il proprietario non può più esercitare il suo potere di devoluzione.

Anche se il proprietario ha già instaurato la causa per la devoluzione, l’enfiteuta può comunque esercitare il diritto di affrancazione (sempre, come visto, pagando una somma pari a 15 volte il canone annuo).

Sovrapposizione di usufrutto ad enfiteusi.

La concessione in usufrutto - da parte dell’enfiteuta - del fondo oggetto del diritto si scontra [/size] con quanto disposto dall’art. 968 c.c. che vieta la subenfiteusi.

La costituzione di un diritto a carico di un bene già gravato da altro diritto determina un atto di disposizione, che, peraltro, non può aggirare od oltrepassare i limiti imposti imperativamente dal codice civile in materia (art. 957 c. 2 C.C.).

È inammissibile la descritta sovrapposizione di usufrutto ad enfiteusi.

Tale possibilità è negata anche a livello di software in quanto le specifiche disposizioni ministeriali prevedono che il diritto dell'enfiteuta NON è scomponibile in altri diritti.

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