Ci è pervenuta questa e-mail da un nostro carissimo amico Leonardo Gualandi che prontamente pubblichiamo, perchè ci offre, diremo come sempre, spunti di riflessione, su di un argomento come la riforma del Catasto che è attualissimo. Certo di questa riforma lumaca ne parliamo da tanto tempo, ma finalmente il Consiglio dei ministri nella seduta del 30 settembre 2014 ha approvato in secondo esame preliminare il “Decreto legislativo di composizione, attribuzioni e funzionamento delle commissioni censuarie”.

Ci chiediamo, come credo tutti voi, ma quanti esami si devono superare per andare perchè questa riforma del Catasto vada in porto?

GeoliveStaff

RIFORMA DEL CATASTO (FABBRICATI). È PROPRIO IL CASO?

Da alcuni decenni lavoro frequentemente nel campo catastale, e da alcuni decenni sento ripetere come un mantra che occorre una riforma del Catasto.   Anzi: che è urgente!

E siccome il Catasto del Terreni, vuoi per i minori valori in gioco, vuoi per la maggior rilevanza degli aspetti geometrici, continua ad apparire come un settore specialistico per iniziati, le fantasie si concentrano sul Catasto Urbano, poi divenuto dei Fabbricati. Fantasie che mancano di... fantasia, visto che per dimostrarne l'anacronismo si è sempre irriso il fatto che il Catasto considera i vani e non i metri quadrati. Ben poco altro di concreto si è messo in discussione; ma a onor del vero i più smaliziati hanno accennato anche obiezioni sulle zone censuarie o sulle anomalie locali che in alcune province vedono prevalere determinate categorie oggettivamente non corrette.

Dopo tanto tempo di prevalenza di un'unica idea, la maggior parte dei professionisti (liberi o dipendenti) potrebbe aver trovato “comodo” assumerla acriticamente, favorendo quindi nei fatti un vero e proprio pregiudizio. Mi sembra quindi ragionevole e fors'anche utile tentare un'analisi critica delle convinzioni diffuse e delle ragioni che le possono sostenere.

Le "pecche "conosciute

Come accennato, la critica più efficace, in quanto più accessibile al grande pubblico (di cui ogni “oratore” ama procacciarsi i favori) riguarda il computo della consistenza delle unità immobiliari abitative in vani anziché in metri quadrati. Eccheddiamine! Tutti sanno che i valori di un appartamento si calcolano al metro quadrato!

Ma già a questo proposito mi preme osservare che da parecchio tempo gli annunci immobiliari suddividono gli appartamenti in monolocali, bilocali, trilocali... Da qui una prima pulce nell'orecchio, che sintetizzo all'estremo: non sarà che arriviamo al metro quadrato quando il mercato rivaluta il vano?

Altro punto di presunta forza di chi ama sminuire il Catasto è l'inadeguatezza di categorie e classi, ma io fatico a comprendere il senso di tali critiche. Riscontrando carenze in merito ai fabbricati rurali si è aggiunta la categoria D/10 e quanto alle classi, il numero che le contraddistingue è più alto per pregio maggiore perché se ne sarebbero dovute aggiungere al prevedibile miglioramento delle caratteristiche delle nuove costruzioni.

Un ulteriore punto dolente all'attualità è il trattamento degli immobili a destinazione speciale e particolare, la cui rendita dovrebbe essere calcolata a “stima diretta”, come fanno i Professionisti più attenti, ma il più delle volte viene “rettificata” con “accertamento” basato sulla rozza e impudente comparazione con... rendite catastali!

Tutto questo impone un po' di attenzione alla confusione di ruoli fra professionisti liberi e professionisti dipendenti del catasto, che produce evidenti storture nella trattazione delle pratiche. E non solo.

Punti a favore?

Siamo proprio sicuri che il Catasto Fabbricati sia da buttare? Perché a me sembra che ci siano caratteristiche positive quasi totalmente misconosciute o fraintese.

Il criterio dell'ordinarietà non è affatto difficile da rispettare con il metodo delle categorie e delle unità tipo: se occorre una classe in più (o addirittura una categoria) non è per nulla difficile costituirla. E questo soltanto basta a rendere corretto e fisso per un buon periodo il rapporto fra le rendite assegnate. Cosa succederà invece quando si ricorrerà ai fantomatici “algoritmi”? Faccio notare che i sostenitori del metodo enfatizzano la possibilità di “stimare” praticamente ciascun immobile e di aggiornare la stima a piacere. Con buona pace della stabilità dell'imposizione e concreto rischio di enorme dispendio di risorse: mai più si potrà dire “non serve fare ogni anno una visura perché le rendite non sono cambiate se non avete presentato denunce”...

Avere un Catasto di rendite e non di valori, inoltre, poteva essere un preciso stimolo a tassare le rendite e non il patrimonio. Forse io non riesco a valutare correttamente l'operato dei politici, poiché ho una tendenza ormai consolidata ad averne scarsissima considerazione, ma posso assicurare che ogni volta che ne prendo in considerazione uno “nuovo” faccio il massimo sforzo per giudicarlo oggettivamente. Ciò non toglie che debba osservare come praticamente tutti parlino di “imposta patrimoniale”, in termini dispregiativi o entusiastici, ma sempre come di un'imposta “eventuale” e non reale e concreta come in effetti è qualsiasi imposta legata ai “valori catastali”.

Le “pecche” misconosciute.

Il “progetto” su cui si basa il Catasto vigente mi pare abbastanza schematico e facilmente comprensibile, individuando l'Unità Immobiliare come “elemento” minimo in grado di produrre un reddito e la Zona Censuaria come porzione di territorio in cui le rendite mostrano una “buona” omogeneità. In questo grande schema generale si inseriscono le necessarie distinzioni:

- una prima suddivisione in gruppi, che caratterizzano grosso modo la destinazione dei diversi immobili;

- una seconda suddivisione in categorie, all'interno di ciascun gruppo, tiene conto principalmente delle differenti caratteristiche intrinseche delle singole Unità Immobiliari;

- una terza suddivisione in classi, all'interno di ogni categoria, assegna una classe più alta a un'Unità Immobiliare di maggior pregio, prevalentemente in ragione di caratteristiche estrinseche.

A ben guardare mi pare che il punto più debole dello schema sia la classe, poiché è piuttosto soggettivo individuare le caratteristiche estrinseche, e soprattutto tenerne correttamente conto. Ma tutto il resto è impeccabile, considerando che è possibile modificare i limiti delle Zone Censuarie, accorparne alcune o suddividerne altre, così come si potrà sempre istituire nuove categorie e dovrebbe essere addirittura banale aggiungere classi al migliorare delle tecniche costruttive. E tutto ciò con impegno modesto e senza scomodare il “legislatore”: è già tutto previsto.

Ma pur essendo previsto, non è mai stato attuato; o lo si è fatto in misura talmente marginale da risultare irrisoria. Qualcuno ricorda, oltre al D/10, l'istituzione di un'altra nuova categoria? Qualcuno ha assistito all'aggiunta di una classe anche soltanto in un solo Comune? Qualcuno ha riscontrato l'aintroduzione di una categoria prima non presente nel Comune? Eppure sarebbero aggiornamenti necessari e sufficienti a tenere “in forma” il Catasto così come lo conosciamo.

Negli anni '90, operando per conto del KGB (Kollegio Geometri Bologna) in rapporto anche stretto con il Catasto, conobbi un geometra catastale dell'area estimativa che aveva precisa conoscenza dell'andamento del mercato immobiliare dell'intera provincia: praticamente strada per strada era in grado di indicare con eccellente accuratezza tanto i prezzi di mercato quanto i canoni di locazione; e avrebbe anche potuto stilare un grafico degli andamenti degli ultimi vent'anni. Una persona sola poteva avere sotto controllo il fenomeno anche in un periodo in cui il mercato era vivace e il boom edilizio aveva già imposto il massimo impegno.

Sull'operato di persone come quella si dovrebbero fare quei passi mai fatti: modificare le zone, aggiungere categorie e classi garantendo duratura “giovinezza” al Catasto.

Al contrario, sempre escludendo la D/10 (peraltro poi trattata in modo anomalo dalle sconvolgenti norme sul frettoloso accatastamento dei fabbricati rurali) si è proceduto ad “eliminare” categorie esistenti! È successo, infatti, che gli Uffici abbiano abolito maniacalmente le abitazioni ultrapopolari (categoria A/5) e quelle di tipo rurale (categoria A/6) senza minimamente considerare che quelle esistenti non svaniscono nel nulla e non si modificano “autonomamente”.

Se la cosa è ragionevole per le nuove costruzioni, come in effetti fu chiarito dalla Direzione Centrale, non essendo possibile da tempo ottenere permessi di costruire abitazioni con caratteristiche così modeste, è evidente a chiunque non adotti un “filtro” deformante da accattone amministrativo che le vecchie abitazioni mai modificate non possono aver cambiato spontaneamente categoria! Sarebbe invece ragionevole eseguire opportune verifiche in merito all'eventuale esecuzione di lavori che l'abbiano modificata “attivamente”...

Ora mi correggo. Ma lo faccio parzialmente.

Non è stata aggiunta soltanto la categoria D/10, ma l'intero gruppo F, delle categorie fittizie; e ciò dimostra che è possibile intervenire efficacissimamente sul Catasto attuale.

Ma poi anche per il gruppo F, che include le Unità Collabenti, si è trovato il modo di stravolgere gli aspetti tecnici: siccome non valgono oggettivamente un tubo, hanno rendita catastale nulla. Ogni persona ragionevole ne dedurrebbe che l'intenzione principale del legislatore era quella di ufficializzare l'insignificanza patrimoniale di quegli immobili; ma qualche solerte funzionario (maniaco fruitore del “filtro” anzidetto) ha scovato l'appiglio per tartassare i malcapitati che possiedono tali meraviglie.

Quale riforma?

L'ineffabile delega fiscale accenna ad algoritmi operanti su ciascuna Unità Immobiliare singolarmente; presunta opportunità su cui si sono tuffati come cormorani interi gruppi di “professionisti” abbagliati dal miraggio di abbondante “lavoro”.

Anche prescindendo dall'importanza di trovare una definizione condivisa del termine “lavoro”, mi sembra altamente improbabile che dall'incapacità di verificare la sussistenza delle caratteristiche delle sole categorie A/5 e A/6 si passi per incanto al monitoraggio permanente dell'intero patrimonio edilizio nazionale.

Conferendo con un dirigente locale di cui ho notevole stima tecnica, ho avuto l'importante notizia che all'interno degli Uffici vige il “principio della prudenza”; il quale consente di prescindere dal rispetto delle buone tecniche, ma impone di operare sempre ed esclusivamente minimizzando il rischio di subire rotture di scatole. E la rottura di scatole più temuta è quella di un Ispettore che possa rimproverare al tecnico catastale di non aver raggranellato il massimo possibile.

Su questo “elegante” e sano principio poggia evidentemente anche l'interpretazione punitiva operante sul gruppo F: ordinarietà e perequazione fiscale che furono i pilastri istitutivi del Catasto – e lo rimangono tuttora ufficialmente – scompaiono obnubilati dal principio della prudenza.

In questo (bel) quadro si inseriscono le (cosiddette) categorie professionali che ad un distratto occhio esterno sembrano intervenire principalmente per procacciarsi “lavoro”. È quindi opportuno tornare all'accennata definizione di questo abusato termine, che personalmente non credo possa identificare un'attività volta a trasferire denaro da un soggetto a un altro, ma dovrebbe indicare un'attività che, producendo benessere che un soggetto richiede, può implicare anche la corresponsione di un compenso in denaro.

Infatti senza alcuna produzione di benessere l'intera società si impoverisce per via della naturale tendenza a consumare per lo meno il cibo che ci occorre per sopravvivere. E l'Ordine Professionale che dovesse dar l'impressione di limitarsi a procacciare occasioni di trasferimento di denaro ai propri iscritti farebbe la figura di “affamare il popolo”.

Siccome non voglio imporre un punto di vista corrotto dalla mia diffidenza, evito qualsiasi proposta per concludere con una domanda: occorre riformare il Catasto o piuttosto le mentalità?

(Leonardo Gualandi – riflessioni dell'estate 2014)