Ciao a tutti, questo è il mio primo messaggio sul forum.
Una breve presentazione. Per ragioni di lavoro, sono stato catapultato, da un giorno all'altro, nella materia, per me pressoché sconosciuta, del catasto. Quando ho visto che, su questo sito, era presente una sezione intitolata "principianti allo sbaraglio" subito mi sono sentito confortato. Il conforto però è durato poco, perché da quello che ho potuto vedere anche i principianti sono "avanti" rispetto a me.
Tutto questo per dire che mi scuso sin da ora per la banalità delle mie domande, sperando che qualcuno possa comunque rispondermi a titolo, per così dire, di defaticamento.

Dopo questa premessa, ecco le mie (prime) due domande.
La prima domanda è sul segno di graffa. Avevo inteso che la graffa è quel simbolo che unisce un 'area scoperta ad un fabbricato. In pratica, la graffatura sta ad indicare che l'area (graffata) ed il fabbricato costituiscono una sola particella. Quindi se l'area è pertinenza di un'unica u.i.u, avrò un unico identificativo catastale (particella) per l'area ed l'u.i.u., nonché un'unica planimetria raffigurante sia l'area che l'u.iu. ; se invece l'area è pertinenza comune a due o più u.i.u. avrò sempre un'unica particella, ma più subalterni, in quanto anche l'area, quale bene comune non censibile, vuole un suo numero di subalterno, mentre relativamente alla rappresentazione grafica l'area sarà rappresentata esclusivamente sull'elaborato planimetrico e non anche in planimetria.
Tuttavia ho letto da qualche parte che il segno di graffa unirebbe, in realtà, due particelle. In altri termini, le particelle sarebbero sempre due ed unica sarebbe (non la particella) bensì la rendita. Ora la mia domanda è questa: perché due particelle? Quando vado ad accatastare all'urbano, quale sarebbe la particella che (sebbene graffata) riguarda l'area? Al contrario, fabbricato ed area di pertinenza non dovrebbero nascere, al catasto fabbricato, come un'unica particella, come se fossero una cosa sola?

La seconda domanda è più sintetica...
Classico caso di vendita di appartamento con pertinenza (nella fattispecie cantinola). In un caso mi è capitato di vedere appartamento e cantinola censiti separatamente, ossia con dati catastali diversi, rendita compresa, nonché rappresentati in due planimetrie diverse. In un altro caso, invece, appartamento e cantinola erano censiti come una sola u.i.u. (tanto che in visura come piano veniva indicato 2/S1), ed allo stesso modo unica era la planimetria (raffigurante sia l'appartamento che la cantinola). Quindi mi chiedevo se, in base alla vigente normativa, una sola sia l'opzione corretta, oppure il tecnico possa optare per l'uno o l'altro modo a sua discrezione. E se invece della cantina si fosse trattato di un box auto?

Cordiali saluti

benvenuto in questo mondo in eterno aggiornamento....

... andiamo al sodo dei tuoi quesiti:



1) Hai inteso giusto...
[quote]2.) .... nel caso che l'area è pertinenza di un'unica u.i.u, avrò un unico identificativo catastale ( particella ) per l'area ed l'u.i.u., nonché un'unica planimetria raffigurante sia l'area che l'u.iu. ; [/quote]
2.) Hai inteso giusto...
[quote]3.) .... invece se invece l'area è pertinenza comune a due o più u.i.u. avrò sempre la stessa particella, ma divisa in più subalterni, in quanto anche l'area, quale bene comune non censibile,.... [/quote]
3.) ....giusto...
[quote]4.) .... vuole un suo numero di subalterno, mentre relativamente alla rappresentazione grafica l'area sarà rappresentata esclusivamente sull'elaborato planimetrico e non anche in planimetria.[/quote]
4.) ....giusto... se facessimo l'accatastamento oggi, ma se così fosse, non ci sarebbe la graffa.... ma verrebbe redatto il TM con il quale si fonderebbero le due particelle per formarne una nuova ( e in genere si mantiene il numero più piccolo o meglio, quello che rappresenta il fabbricato e la numerazione dell'area verrà creata attribuendo i subalterni.
[quote]5.) .... ho letto da qualche parte che il segno di graffa unirebbe, in realtà, due particelle. In altri termini, le particelle sarebbero sempre due ed unica sarebbe ( non la particella ) bensì la rendita. [/quote]
5.) Hai letto giusto ...
[quote]6.) .... perché due particelle? ... [/quote]
6.) ... devi tenere conto che dall'entrata in esercizio del NCEU molte cose sono cambiate ed altre no, mentre altre, come questa si sta provvedendo ora a "sistemare" ove possibile!....
[quote]7. ) ....Quando vado ad accatastare all'urbano, quale sarebbe la particella che riguarda l'area (sebbene graffata) ? ... [/quote]
7. ) ... ovviamente il fabbricato è quello campito e l'area è la particella libera.
[quote]8. ) ....fabbricato ed area di pertinenza non dovrebbero nascere, al catasto fabbricato, come un'unica particella, come se fossero una cosa sola? [/quote]
8. ) ... oggi si fa così ....
[quote]9. ) .......caso di vendita di appartamento con pertinenza ( nella fattispecie cantinola ).
... appartamento e cantinola censiti separatamente, ossia con dati catastali diversi, rendita compresa, nonché rappresentati in due planimetrie diverse...[/quote]
9. ) ... nel caso che le due uiu possano essere suscettibili di formazione di reddito autonomo è giusto fare così,
altrimenti se la cantinola è una pertinenza indivisibile della uiu è giusto censirla come tale insieme ad essa.
[quote]10. ) ....... E se invece della cantina si fosse trattato di un box auto?
[/quote]
10. ) ... ovviamente per il principio detto sopra il garage essendo una uiu che ha possibilità di creare reddito autonomo va censito a sè stante!

cordialità

Nel caso di due particelle distinte al catasto dei terreni ma non graffate, anche perchè possono essere non confinanti ma distaccate, è usualmente, e per me impropriamente, indicata con il termine "graffata" (per dire unita non da riferimento però grafico) la particella o subalterno che forma una unica unità immobiliare con un altra o più particelle o subalterni a formare una unica rendita catastale in visura agli atti del catasto dei fabbricati.

Saluti.

Caro Gianni,
la materia è molto più complessa di come la stai illustrando.



Concordo, anche se il termine può essere usato riferendoci al Catasto fabbricati ed in questo caso si identifica un'unità che ricade su due (o più) diversi numeri di mappa (del CF)


2.) Hai inteso giusto...
[/quote]
Non sempre è così!

Catasto terreni e Catasto Fabbricati fino a pochi anni fa non erano allineati, e per alcune particolari situazioni il "problema" continua a persistere.

Per fare un semplice esempio, sono alle prese con una Denuncia di Variazione dove in atti ad una particella del terreni ne corrispondono due dell'urbano.


3.) ....giusto...
[/quote]
No, vedi punto precedente


4.) ....giusto... se facessimo l'accatastamento oggi, ma se così fosse, non ci sarebbe la graffa.... ma verrebbe redatto il TM con il quale si fonderebbero le due particelle per formarne una nuova ( e in genere si mantiene il numero più piccolo o meglio, quello che rappresenta il fabbricato e la numerazione dell'area verrà creata attribuendo i subalterni.
[/quote]
Anche in questo caso, non sono d'accordo.

Ogni pratica ha una sua logica ed è necessario valutarla in funzione della sua storia e delle procedure previste al momento dell'aggiornamento/accatastamento.


5.) Hai letto giusto ...
[/quote]
In questo la caso ritengo che si stia trattando di particelle del Catasto fabbricati, come sopra spiegato da totonno;



6.) ... devi tenere conto che dall'entrata in esercizio del NCEU molte cose sono cambiate ed altre no, mentre altre, come questa si sta provvedendo ora a "sistemare" ove possibile!....
[/quote]
si


7. ) ... ovviamente il fabbricato è quello campito e l'area è la particella libera.
[/quote]
Per gli immobili in categoria speciale, NON è così.


8. ) ... oggi si fa così ....
[/quote]
si


9. ) ... nel caso che le due uiu possano essere suscettibili di formazione di reddito autonomo è giusto fare così, altrimenti se la cantinola è una pertinenza indivisibile della uiu è giusto censirla come tale insieme ad essa.[/quote]
Spesso la costituzione di unità distinte, come quelle citate, è dovuta al fatto che il venditore non ha provveduto agli abbinamenti, per cui lascia una porta aperta...


10. ) ... ovviamente per il principio detto sopra il garage essendo una uiu che ha possibilità di creare reddito autonomo va censito a sè stante!
[/quote]
si

Saluti

Emanuele,
vedo che sei sempre attento, ma questa volta confermo la risposta data alla già troppo articolata domanda, e non credo necessitasse dell'ampliamento che hai voluto"forzatamente " dare tu!

ho risposto facendo lo "spelling" appunto per evitare di rispondere diversamente da quello che chiedeva lucrezio!

le varianti lasciamole al caso specifico che si presenterà al momento opportuno, per proprio conto!

cordialità

Intanto ringrazio tutti per i chiarimenti, oltre che per l'accoglienza.
In verità non sono riuscito a seguirvi completamente, per causa - è ovvio- delle mie scarse conoscenze.
Provo allora ad esprimermi con un banale esempio.
Poniamo che sull'unica particella numero 100 del catasto terreni , sia costruito un fabbricato con un 'area di pertinenza.
Il tecnico incaricato, per prima cosa, redigerà il c.d. tipo mappale, nel quale - in sintesi- si dirà che la particella 100, con qualità X, classe Y, R.A. Z, R.D. W è soppressa, ed in sua vece è costituita la particella 601 (e peraltro, incidentalmente, non ho capito perché si fa in genere questo salto numerico di diverse centinaia...), classificata come ente urbano, ovvero privo di rendita.
Allo stesso tempo, il fabbricato sarà denunciato al catasto fabbricati (con quel programma che i tecnici chiamano Docfa), per essere identificato - presumo- con la stessa particella (601), e, trattandosi di fabbricato comprendente più unità immobiliari, con più numeri di subalterno.
Quindi, al catasto fabbricati la particella 601 indicherà sia il fabbricato che l'area scoperta (giardino, cortile etc.) di pertinenza. L'area sarà poi rappresentata - normalmente...- o nell' elaborato planimetrico (se comune a più uiu), oppure in planimetria (se afferente ad una sola uiu).
In questa situazione, io di particelle ne vedo una sola (la 601), ed il segno di graffa mi appare solo se mi vado a prendere l'estratto di mappa, in cui nella stessa particella 601 fabbricato ed area scoperta sono legate dalla graffa, appunto.
Da quel che ho capito, questo avviene solo oggi. Non ho idea di cosa avvenisse in passato, sempre nel caso che ho fatto, ed ho un po' di remore a chiedervelo....
Tengo a precisare che questa mia ossessione per l'area graffata è dovuta sia a ragioni fiscali, in quanto sapete meglio di me che per l' amministrazione finanziaria le agevolazioni prima casa si estendono all'area pertinenziale solo se graffata; sia a ragioni sostanziali, in quanto anche qui sapete meglio di me con la novella della legge 1985 n 52 sulla conformità catastale è fondamentale sapere se l'area di pertinenza deve o meno figurare nella planimetria.
In ogni caso spero di non aver detto troppe sciocchezze, e vi ringrazio nuovamente per la disponibilità.

Cordiali saluti

Lucrezio, sei furbescamente lungo nel tuo quesito forse per eccitare le nostre membra e farci venire la voglia di risponderti. Devo ammettere che sai già molte cose e l'hai spiegato bene tanto da non capire, scusami, il tuo problema. Lascia stare per un'attimo la graffatura al terreni. In una planimetria rappresentante l'unità immobiliare te inserirai tutti gli accessori anche indiretti e non direttamente collegati con l'abitazione o il terreno pertinenziale aventi tutti lo stesso subalterno se già sai che tutto formerà un unica unità immobiliare. Altrimenti assegnerai più subalterni e costituirai più unità immobilari indipendenti. Questo sarà poi molto bene rappresentato e indicato nell'elaborato planimetrico con l'elenco dei subalterni e l'elaborato grafico con la rappresentazione di tutte le unità immobiliari esclusive e comuni censibili e non.
Mi sfugge invece la legge 1985 n. 52 che indichi che dovrebbe riguardare la conformità catastale. Cos'è? Confesso che ho fatto ricerca in rete ed ho trovato la Legge che tratta: "Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari." Cosa c'entra?

Saluti.

Quanto all'essere lungo, non è furberia ma deformazione (o perversione, se preferisci) professionale. Mi sono occupato sempre, in vita mia, di diritto, ma ora (purtroppo e per fortuna) mi tocca anche il catasto. Non pretendo, ovviamente, delle risposte, ma spero che arrivino per cortesia (che sarò ben felice di ricambiare, nel mio piccolo e per quanto attiene al mio campo).

La legge 1985 n 52 novellata riguarda tutti gli atti immobiliari per atto pubblico o scrittura privata autenticata. In pratica, a pena di nullità dell'atto, l'alienante deve dichiarare che lo stato di fatto dell'immobile alienato corrisponde alla planimetria. Per cui è fondamentale, fra l'altro, sapere se l'area scoperta va rappresentata in planimetria o (soltanto) nell'elaborato planimetrico, perché se l'area va in planimetria, e per errore di qualcuno invece manca, o si presenta una nuova planimetria oppure s'incappa nella nullità dell'atto. Questo è tutto....

Comunque meno male che ho eccitato le membra, al femminile e non al maschile....

Cordiali saluti

Bene. L'area va rappresentata sia in planimetria che nell'EP ed ha lo stesso subalterno dell'unità di cui è pertinenza se è esclusiva, altrimenti è bene comune è gli dai un subalterno differente. In entrambi i casi l'area è rappresentata nell'EP con destinazione relativa.

Per precisazione e a scanzo di equivoci: non è un caso che abbi scritto "le membra" al femminile!

Saluti.

Per completare quanto scritto da Lucrezio, riporto il Comma 14 dell'Art. 19 del:

DECRETO-LEGGE 31 maggio 2010, n. 78
Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitivita' economica.
Art. 19 - Aggiornamento del catasto

14. All'articolo 29 della Legge 27 febbraio 1985, n. 52, e' aggiunto il seguente comma: «1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia' esistenti, (( ad esclusione dei diritti reali di garanzia, )) devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita' allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, (( sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione puo' essere sostituita da un'attestazione di conformita' rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. )) Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita' con le risultanze dei registri immobiliari.».

Ciao, buon lavoro.

... a parte le membra, che qui..... non c'azzeccano.... un tubo ....
concordo con la precisazione di Dado48.

ritengo che si sia passati in un altro scenario, rispetto al quesito iniziale....

l'area scoperta può essere:

- comune [ quindi va rappresentata con un subalterno a se stante ed indicata nell' ES come tale ed a chi è comune ]

- esclusiva [ quindi va rappresentata nella scheda dove si rappresenta l'uiu principale, ma va anche rappresentata nell'EP ed individuata con lo stesso numero della uiu principale ]

e questo, in maniera un pò diversa, ma la sostanza non cambia, si faceva anche prima, quando non si redigeva l'EP e si "graffavano" intere particelle ad altre.....

quello che conta è la corretta rappresentazione grafica che deve coincidere con i reali diritti!

cordialità

Ho riletto con attenzione tutta la discussione, e forse ho capito dove è il (mio) errore. Forse l'errore è di ritenere che la mappa - in cui il fabbricato è graffato all'area di pertinenza- si trova sia al catasto terreni che al catasto fabbricati.
Invece da quel che ho capito questa mappa -ove, ripeto, il fabbricato è graffato all'area pertinenziale- è un documento esclusivo del catasto terreni.
In tal caso avrei capito il senso dell'affermazione che ho citato...
Allora la domanda è questa: esiste una sola mappa eslusiva del catasto terreni, oppure esistono due mappe, una per il terreni ed una per il fabbricati? E se le mappe sono due, in cosa si differenziano tra loro?

Mi sono sforzato di essere sintetico, ma spero che le vostre membra siano sufficientemente eccitate per avere una risposta....

Cordiali saluti

esiste una sola mappa che viene aggiornata (graficamente) con il nostro lavoro.

cerco di riportare chiarezza su eventuale confusione generata....



R.:
ripeto sono due metodi diversi di attribuire corti a uiu censite al NCEU
( ormai, .... visto che una volta si praticava questo metodo anche al CT )
attualmente le corti vengono, in genere, indicate con un sub e rappresentate nell'Elaborato Planimetrico ed attribuite con espressa indicazione nell' Elenco Subalterni.

[quote] ......Invece da quel che ho capito questa mappa - ove, ripeto, il fabbricato è graffato all'area pertinenziale - è un documento esclusivo del catasto terreni......... [/quote]
NO!
hai capito male, cerca di fare uno sforzo e rileggiti bene tutte le risposte!

[quote] ......
a -) esiste una sola mappa eslusiva del catasto terreni,
b -) oppure esistono due mappe, una per il terreni ed una per il fabbricati?
c -) E se le mappe sono due, in cosa si differenziano tra loro? ..... [/quote]NO!
già non riescono a gestire una unica mappa!.......
vuoi farci impazzire con due? :wink: :twisted: 8O

cordialità

Ora vi è una sola mappa "attiva" ed è quella di Catasto Terreni, ma, purtroppo almeno da noi, esisteva una mappa dei "fabbricati" che, chissà perchè, seguiva questo assunto "non sappia la destra quello che fa la sinistra":
ci sono ancora casi in cui la Mappa Terreni riporta un numero di particella e la Banca Dati di Catasto Fabbricati ne riporta un'altro.
A questo proposito, mi chiedo se è forse necessario intervenire con Docfa per "variazione di identificativo", ma .... spiegalo ai proprietari, se ci riesci !!!

Ciao, buon lavoro