CTU per Esecuzione Immobiliare - Visure ipocatastali

da:
www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/pri...

domanda:

Le visure ipocatastali:
vanno fatte per soggetto o per immobile?
Il Giudice mi chiede di verificare la continuità delle trascrizioni dell'ultimo ventennio...
Com'è meglio procedere?
Si tratta di terreni e di fabbricati rurali.
Facendo le visure ho potuto verificare che alcuni fabbricati rurali sono censiti al catasto terreni e non all'urbano.
Dovendo regolarizzare la situazione (ovviamente non prima di aver verificato l'esistenza dei requisiti di ruralità...
Ma devo ancora fare il sopralluogo e altre verifiche, dovrei fare solo il docfa o anche un T.M.? (i fabbricati sono presenti in mappa).

Risposta:
Dopo aver accertato che sei autorizzato dal Giudice ( e dopo avergli sottoposto con chiarezza l'importo necessario ) e solo dopo ci si deve attivare per la presentazione dei documenti necessari!

Il principale obbligo che hai è quello di accatastare tutti gli immobili che rilevi!

E ciò indipendentemente dal resto, abusi edilizi o meno, ruralità o meno!

Di tutte le incongruenze, inesattezze ne riferirai dettagliatamente nella CTU!

Per non portare in inganno un giovane inesperto che si accinge a redigere la sua prima CTU in una EI, suggerirei un buon passo indietro:

Sulla possibilità di un buon esito della EI in presenza di fabbricati o terreni oggetto di abusi edilizi ed in questo caso fo evidenziare come:

Poichè le nullità di cui al secondo comma dell'articolo 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 non si estendono ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali (come confermato dall'articolo 46 del DPR 380/2001:

In entrambe le norme citate, la facoltà di sanatoria non è concessa all'acquirente in via automatica, ma è subordinata all'esistenza delle relative condizioni), di talché anche l'immobile abusivo non sanabile può costituire oggetto di vendita forzata, purché ciò sia dichiarato nel bando di vendita. In caso contrario, si sarebbe, difatti, in presenza di un'alienazione di aliud pro alio rispetto alla quale non opera l'esclusione della garanzia per i vizi della cosa di cui all'articolo 2922 secondo comma Codice civile.

Così si è pronunziata la Cassazione con la sentenza n. 23140 emessa l’11/10/2013, chiamata a decidere sulla legittimità del trasferimento in sede esecutiva di un immobile abusivo, a seguito del ricorso avverso la sentenza di rigetto dell’opposizione proposta dal debitore esecutato sul presupposto che la vendita all'asta era nulla, perché il cespite oggetto di esecuzione era stato suddiviso - per una migliore liquidazione - in più unità e tanto non era consentito dalle norme urbanistiche vigenti, corredato dal seguente quesito:

“Anche al decreto di trasferimento ex art. 586 cpc sono applicabili le regole proprie della nullità dell’atto, ove il bene oggetto di trasferimento sia, in conseguenza del decreto, da ritenersi illecito sotto l’aspetto urbanistico-amministrativo e non sanabile”.

La Cassazione ha rigettato il ricorso, concludendo che un immobile abusivo può essere trasferito in sede esecutiva e l’aggiudicatario, ove ne ricorrano i presupposti, ha l'onere di provvedere alla sanatoria entro 120 giorni dal decreto di trasferimento.


La norma applicabile è l'articolo 46 del Testo unico edilizia (DPR 380/2001), che statuisce la nullità di tutti i trasferimenti aventi a oggetto immobili abusivi costruiti dopo il 17 marzo 1985 e che non opera nel caso di vendite esecutive immobiliari, in quanto, in base al combinato disposto del comma 5 del citato DPR e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n. 47, nel caso di sanabilità degli abusi, l’aggiudicatario è rimesso nei termini per la presentazione della domanda della concessione in sanatoria.


La verifica della presenza e della sanabilità degli abusi è compito del consulente tecnico d’ufficio, che deve verificare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazioni di agibilità e, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistica-edilizia, descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5°, del DPR 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6° della L. 28 febbraio1985 n.47.

Nel caso in cui l’abuso non è sanabile, l’immobile viene trasferito nello stato di fatto in cui si trova e l’aggiudicatario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi, il cui costo è decurtato dal prezzo di stima.

Viceversa, se l’immobile si trova nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, l’aggiudicatario è rimesso in termini e deve procedere al deposito della relativa domanda entro centoventi giorni dall’emissione del decreto di trasferimento, così come disposto dal DL 23 aprile 1985 n. 146 e dai successivi interventi legislativi che hanno lasciato fermo tale termine.

La facoltà della sanatoria, infatti, ha chiarito la Corte, non è concessa all’acquirente in via automatica, ma è subordinata all’esistenza delle relative condizioni, di talchè anche l’immobile abusivo non sanabile può costituire oggetto di vendita forzata, purchè ciò sia espressamente e chiaramente dichiarato nel bando. In mancanza si sarebbe in presenza di un’alienazione di aliud pro alio rispetto alla quale non opera l’esclusione della garanzia per vizi della cosa di cui all’art. 2922 cc con possibilità, per l'acquirente all'asta, di chiedere l'annullamento della vendita.

Alla luce di ciò, secondo me, (e penso di poterlo permettermelo dopo una esperienza in merito di circa 30 anni ) nel caso di EI, sì c'è da fare tutte le ricerche, catastali, urbanistiche ecc.. ma è anche necessario direi indispensabile relazionare esattamente le condizioni degli immobili e mettere in bella evidenza che l'immobile dovrà essere sanato entro 120 gg dal trasferimento per sentenza!

Ma perchè il bene o i beni potessero essere regolarmente trasferiti è indispensabile che l'accatastamento sia regolarmente redatto!

Perchè senza idonea certificazione il Giudice cosa assegna in diritto di proprietà?
Le promesse?

Quindi stai molto attento a quello che fai, alle indagini che porterai avanti ed a come produrrai la CTU!
Quello che ti devi preoccupare di più è la chiarezza di esposizione perché va evitato ogni passaggio che potrebbe generare dubbi, quindi se è sanabile, va scritto chiaro e ricordati i termini, se l'immobile non è sanabile, va lo stesso dichiarato, consentendo quindi all'acquirente di conoscere il fine che dovrà fare l'immobile che acquisterà!

Ma rimane fermo il fatto che i ben debbono essere accatastati, solo il giudice ti può esimere, perchè potrebbe anche ordinare di farla all'acquirente a sue spese, così come farà per il condono!

Perchè potrebbe esse un pochettino pesante andarsi a giustificare poi...!!!

Pertanto si auspica: estrema chiarezza di esposizione e documentazione soprattutto, con foto, rilievi, conteggi e quant'altro necessario a che la parcella sia pagata con soddisfazione di tutti!



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Spraticante; geoalfa.