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Autore Frazionamento di terreni: alcune domande

Nappo

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26 Aprile 2009

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 0 -  0 - Inviato: 30 Aprile 2009 alle ore 23:27

Chiedo un aiuto ... non sono un tecinico e vorrei cercare di comprendere alcuni concetti base relativi al frazionamento.
L'oggetto è un terreno agricolo di 3 ettari in zona collinare suddiviso in 5 mappali di diversa superficie e qualità (4 sono classificati come uliveto, 1 come seminativo arborato); 3 mappali sono "attigui" (cioè hanno almeno un confine in comune) mentre 2 sono completamente "isolati" (ossia sono in parte circondati da terreni appartenenti a terzi ed in parte da una strada comunale).

Nel 1976 questo terreno era intestato catastalmente a 20 fratelli; da allora, sempre in ambito famliare, si sono succedute diverse variazioni degli intestatari: alcuni fratelli sono deceduti ed i loro eredi hanno venduto in blocco le quote ricevute in successione ad altri fratelli ineressati allo sfruttamento del terreno; c'è anche qualche fratello tuttora vivo che, poco interessato, continua ad essere proprietario della quota "base" (1/20) che risultva al catasto negli anni 70. Attualmente gli intestatari si sono ridotti in 7 e, per quanto sopra, ognuno è titolare di diverse quote di piena proprietà (c'è chi possiede 1/20, chi 3/20, chi 7/20, ...)

Poiché adesso ogni fratello desidera diventare esclusivo proprietario dell'appezzamento a lui spettante in base alle risultanze catastali si stà pensando di frazionare questo terreno in quanto la proprietà è tuttora indivisa e non son assolutamente presenti reti, muretti, etc.
Sul docfario ho letto: "TIPO FRAZIONAMENTO: è un atto di aggiornamento per individuare porzioni di terreno per un successivo trasferimento di diritti. Le porzioni possono già essere individuate sul posto da linee dividenti esistenti come rete metallica o muretto oppure devono essere individuate dal professionista su indicazione della proprietà attraverso l’apposizione di picchetti. In ogni caso vanno rilevate, infatti l’oggetto primario del rilievo per il tipo di frazionamento è costituito dalle linee dividenti."

Ecco i miei dubbi:

1) Deduco che il frazionamento costituisce solo un "atto grafico di divisione" del terreno, un'preliminare tecnico indispensabile per un successivo trasferimento di diritti; è corretto o no dire che, PRIMA DI ANDARE DAL NOTAIO PER UN TRASFERIMENTO DEI DIRITTI, i nuovi mappali derivanti dal frazionamento continuano a rimanere comunque SEMPRE intestati catastalmente ai proprietari originari dei mappali frazionati ?

2) A parte i 2 mappali "isolati", non riesco a capire con quali modalità operative verra fatto il frazionamento sulla parte restante per creare i lotti di spettanza per ogni fratello; mi domando se, nell'estratto di mappa che risulterà dopo il frazionamento, le odierne linee di contatto "interne" fra questi 3 mappali "attigui" dovranno essere per forza "conservate" (come riferimento per per l'AdT) oppure se potranno essere tutte sostituite da altre opportunamente ubicate; in altre parole ... il tecnico frazionerà opportunamente ad uno ad uno questi 3 mappali "attigui" (mantenendo però in mappa tutti i confini originari di ciascuno) oppure opererà prima una sorta di "fusione" per poi ricavare, con opportune linee di divisione dentro il lotto totale, dei mappali ex-novo con superfici diverse calibrate in funzione delle varie quote di possesso ?


Spero di aver espresso in modo chiaro i miei interogativi.
Davvero un immenso grazie anticipato a chi avrà la gentilezza di fornirmi dei chiarimenti in proposito.

Saluti.
Nappo

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Autore Risposta

robertopi

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16 Dicembre 2004

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NAPOLI

 0 -  0 - Inviato: 01 Maggio 2009 alle ore 11:38

1) Sostanzialmente è corretto ciò che dici con una precisazione però, che il TF oltre ad essere grafico deve rappresentare uno stato dei luoghi reale, ossia le dividenti che si andranno a generare dovranno cossispondere sul posto a punti (picchetti, termini, e quant'altro) dai quali partono e giungono le dividenti, le quali potranno essere ideali o materiali (rete, filo ecc). E come dici se non si va dal notaio per redigere l'atto di divisione, le particelle derivate dal TF rimarranno sempre intestae a tutti i prorpietari.
2) premesso che i terreni da fondere di diversa qualità vanno trattati contestualmnete col mod. 26, il passagio è unico e dipende da cosa si vuol ottenere dal TF, ovvero quote di egual dimensione e valore per tutti i condividenti, o per alcuni condividenti poiche altri verranno liquidati in moneta, o quote di egual valore ma di dimensioni diverse. Questro ultimo caso e reale quando un terreno non è omogeneo (una parte è in pendio, vicinanza ad una strada, ad un corso d'acqua ecc.).
Comunque sull'estratto di mappa, generalmente vedrai tante p.lle quanti saranno i condividenti, ma nulla vieta che se una plla nel suo intero concorre a formare una quota non venga trattata e quindi rimane uguale.
Se hai altri dubbi o non sono stato chiaro sono e a disposizione come altri colleghi del forum.
ciao

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casanova

Iscritto il:
27 Dicembre 2008

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 0 -  0 - Inviato: 01 Maggio 2009 alle ore 15:17

20 fratelli???? AUGURI!!

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Nappo

Iscritto il:
26 Aprile 2009

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 0 -  0 - Inviato: 02 Maggio 2009 alle ore 20:34

X casanova ... leggi bene ... sono rimasti in 7 non in 20 ! ... cmq sempre una gran bella gatta da pelare

robrtopi ... ti ringrazio davvero di cuore per il tuo prezioso e rapido intervento e per la gentile disponibilità.

In base a quanto mi hai spiegato sono arrivato a una prima conclusione: non ha alcuna logica conferire un incarico ad un tecnico per fare un TF se non vi è prima un pacifico accordo preventivo fra tutti i fratelli comproprietari sulle modalità di suddivisione/assegnazione dei lotti del terreno (e anche sulla creazione di eventuali necessarie servitù di passaggio) in quanto sono possibili tante soluzioni di frazionamento.
Tale accordo preventivo, come mi hai confermato, risulterebbe, oltretutto, assolutamente indispensabile anche per la fase successiva, ossia quella di andare dal notaio per redigere l'atto pubblico di divisione per l'assegazione dei vari lotti in esclusiva proprietà ai 7 fratelli (in caso contrario si avrebbero solo nuovi mappali sempre cointestati).

A tal proposito ho letto che il TF è un documento di grande importanza in quanto "probante di ciò che vi è rappresentato" ... poiché i 5 mappali in questione non sono in alcun modo individuati sul posto da linee dividenti (reti metalliche, muretti, siepi, paletti, ... in sostanza, a parte la strada comunale che costituisce un confine per alcuni mappali, è un "campo libero") penso (da ignorante) che il modo corretto di operare da parte di un tecnico sia quello di individuare con certezza PRIMA i "confini" fra i terreni di proprietà dei fratelli e quelli invece appartenenti a terze parti (sperando che non sorgano contestazioni con i vicini); solo DOPO il professionista, in base alle indicazioni "qualitative" di massima che i fratelli gli forniranno, provvederà alla conseguente apposizione di picchetti per tracciare le dividenti "interne" che costituiranno i futuri confini fra i lotti. Ragiono bene ?

Per quanto riguarda il punto 2) nessun fratello intende essere liquidato in moneta (cioè sbarazzarsi della sua parte) ma, al contrario, tutti desiderano diventare esclusivi proprietari dei propri lotti di competenza da ricavare ovviamente in proporzione alle quote di proprietà.
Non ho quindi capito bene se questa "liquidazione" di cui parli si riferisca invece ad un effetto aggiuntivo derivante dal frazionamento ... una sorta di "compensazione monetaria " (non una compravendita, ma una sorta di rimborso fra alcune parti) dovuta al fatto che risulterà difficile arrivare ad un compromesso perfetto fra quote e valori nella suddivisione.
Infatti preciso che nel caso in esame le quote di piena proprietà "catastali" son diverse (1/20, 3/20, 9/20, ...) ed entrano indubbiamente in ballo alcuni fattori (direi soprattutto la presenza di una strada visto che il pendio è all'incirca costante su tutti i mappali e che gli ulivi sono distribuiti piuttosto uniformemente). Qundi, fra le alternative citate in merito agli scopi del TF (cit. "quote di egual dimensione e valore per tutti i condividenti" o "quote di egual valore ma di dimensioni diverse") non capisco quale sia quella giusta perchè non sò ricondurmi a nessuna ... le diverse quote di proprietà "catastali" porteranno per forza alla creazione di lotti di dimensioni diverse (parliamo solo di 3 ettari e non si può giocare più di tanto) e questi lotti, presi singolarmente, avranno anche un valori di mercato diversi (se non altro per la diversa dimensione). Sinceramente mi incuriosisce quali citeri seguirà il tecnico per mandare a nozze capra e cavoli ... fara forse anchè una relazione di estimo per il calcolare e documentare i valori di mercato ?

Scusatemi ancora tanto per l'ignoranza. :roll:

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casanova

Iscritto il:
27 Dicembre 2008

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31

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 0 -  0 - Inviato: 03 Maggio 2009 alle ore 09:23

"Nappo" ha scritto:
X casanova ... leggi bene ... sono rimasti in 7 non in 20!...



Scusami, ma io non mi riferivo alla difficoltà del lavoro di divisione, bensì al semplice fatto di essere 20 fratelli, cosa un tantino straordinaria, insomma una "famiglia numerosa", per usare un eufemismo.

Buon lavoro.
Antonio

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PIZZOLO

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provincia di Vibo Valentia

 0 -  0 - Inviato: 03 Maggio 2009 alle ore 12:47

Vediamo se ho ben capito la situazione reale, allo stato di fatto abbiamo 3 porzioni di terreno distinte, formate da varie particelle di qualità diversa, intanto penso che per quanto riguarda il frazionamento e l'individuazione dei confini ci penserà il tecnico incaricato, per l'atto il notaio. Resta il nodo principale che è quello di come i 7 fratelli insieme visto che nessuno intende rinunciare alla propria quota decideranno di dividere il terreno in funzione forse delle loro esigenze. Io forse procederei così: insieme ai proprietari una volta individuati i confini del terreno comincerei a fare una bozza dei lotti, logicamente bisogna decidere se dobbiamo dividere la superficie in 7 parti di uguale superficie o di uguale valore unitario in termini monetari, deciso questo si andrà ad abbozzare una divisione avendo cura di far conoscere ai fratelli che una volta individuati i lotti saranno assegnati tramite sorteggi previa approvazione della divisione da parte di tutti. Se si deciderà per dividere i lotti in uguale superficie si dovra per forza fare una valutazione preventiva
e procedere alla compensazione monetaria a meno che si stabilisca che sia il sorteggio a decidere il più fortunato. In ogni caso ci saranno sempre gli scontenti che penseranno che la parte migliore sia quella del fratello anche se le porzioni magari le ha fatte lui. Comunque a mio avviso cè molto da parlare (Anche se da dividere erano 70.000 euro qualcuno penserà che sottobanco il fratello ha avuto qualcosa in più anticipatamente). Saluti.

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robertopi

Iscritto il:
16 Dicembre 2004

Messaggi:
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NAPOLI

 0 -  0 - Inviato: 03 Maggio 2009 alle ore 20:04

1) In pratica si, sarebbe inutile conferire incarico a l tecnico se non esiste la volontà innanzitutto, oltre che l'accordo. Dal notaio generalmente si procede per sorteggio. Chiaro è che vanno analizzati tutti gli aspetti della divisione prima di procedere.
2) La riconfinazione del terreno è da commissionare al tecnico, anche indipendetemente dalla divisione, poichè non una conseguenza logica della stessa ma sicuramente è propedeutica e comporta ulteriori procedure da intraprendere con i confinanti (contraddittori, apposizione termini ecc.).
3) Sul terzo capo nn ci sono problemi si faranno tanti lotti quanti ne occorrono, naturlmente se sono della stessa superficie, visto che il terreno non è omogeneo, si dovrà procedere con delle compensazioni in denaro, altrimenti le differenze di valore vanno compensate con maggior superficie (generalmente queste differenze in moneta o in superficie si cerca di farle risultare meno onerose possibili) ciò dipende molte dalle capacità del tecnico. Alla base di una buona divisione ci deve essere uno studio approfondito da parte del tecnico, a maggior ragione considerando le differenze di quote di proprietà, ne coonsegue che il progetto divisonale non deve essere improvvisato ed elaborato da uno sprovveduto bensì da un tecnico valido e che sappia di cosa si stia parlando, con profonde nozioni di diritto e bravo stimatore, quindi, e qui se permetti tiro acqiua al mulino della categoria, non spaventarsi del suo onorario, che in questi casi, non può essere da 4 soldi. Infine a coronare il progetto divisionale il "geometra", senza nulla togliere ad architetti ed ingegneri, dovrà redigere un relazione esplicativa, che, se fatta bene, servirà anche al notaio, il quale "dovrà solo mettere il sigillo".
Saluti e tienici aggiornati

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Nappo

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26 Aprile 2009

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 0 -  0 - Inviato: 05 Maggio 2009 alle ore 22:31

robertopi e Pizzolo ... grazie per i vostri interventi, davvero gentilissimi ed esaustivi.
Pienamente d'accordo robertopi ... se un professionista è una persona competente, dà buoni consigli e sa muoversi bene è più che giusto che sia ripagato dal committente con un congruo onorario. Non ci piove.
Poi immagino lo stress aggiuntivo ... ad es. non vorrei davvero essere nei panni del tecnico che gestirà questa tosta divisione.
Farrò sapere gli sviluppi ... spero non di cronaca nera !!! eh eh eh
Magari porrò qualche altra domanda se mi sovverrà qualche altro dubbio.

Ancora grazie. Nappo

PS: scusami Pizzolo ... forse ti sei sbagliato quando hai scritto: "bisogna decidere se dobbiamo dividere la superficie in 7 parti di uguale superficie o di uguale valore unitario in termini monetari"; c'e il discorso delle diverse quote di proprietà in capo ad ognuno dei 7 brothers (chi ha solo 1/20, chi ha 3/20, etc.) ... perciò credo, salvo mio errore, che forse intendevi dire (almeno concettualmente) "bisogna decidere se dobbiamo dividere la superficie in 20 parti di uguale superficie o di uguale valore unitario in termini monetari"; poi gli aspetti collaterali restanti (compensazione monetaria, patti "segreti", chi farà il furbetto, ...) sono tutti chiari e soprattutto sicuri.

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