Ho redatto un frazionamento per allargamento della corte di un fabbricato. Il proprietario, anziano, ha deciso di vendere parte del terreno agricolo limitrofo al fabbricato in cui risiede (terreno costituito da N°2 particelle es. 100 e 200) e con l'occasione ha deciso di creare 2 nuove linee dividenti che consentono al fabbricato esistente di avere un'area di pertienza più ampia. Ho redatto il frazionamento recandomi sul posto dopo avere già individuato i 3 vertici delimitanti i nuovi confini e più precisamente: la nuova linea di confine sul retro del fabbricato esistente risulta individuata dallo spigolo di una piccola cabina Enel posta a confine con altra proprietà sino ad un punto individuato sul posto da un picchetto in legno infisso stabilmente nel terreno; da detto picchetto parte anche la linea parallela al fabbricato sino alla strada vicinale. Ho redatto il rilievo con appoggio ai PF e PV di cui uno è lo spigolo della cabina enel e l'altro è lo spigolo del fabbricato di proprietà.
Il tipo di frazionamento è stato regolarmente approvato dagli Uffici catastali nel 2008. Il posizionamento in mappa delle nuove linee dividenti hanno stralciato una porzione di area solo dalla particella 100. Il terreno agricolo è stato fatto promessa di vendita ad un confinante non imprenditore agricolo e con la riserva del diritto di prelazione dell'altro confinante imprenditore agricolo. Il prezzo è stato pattuito con valore nettamente superiore a quello di mercato in quanto c'era interesse del confinante non impr. agr. per allargare le aree di pertinenza dei propri fabbricati; l'altro confinate, nonostante il prezzo di mercato nettamente più alto ha in ogni caso esercitato il diritto di prelazione anche per motivi personali e di disaccordo con l'altra parte.

Fatta questa premessa vengo al problema: tra i diversi patti e condizioni subordinati alla compravendita vi era anche la condizione con ogni spesa a carico dell'acquirente per la formazione del nuovo confine con muretto in cls e soprastante rete metallica.
Faccio presente che che sul posto esiste ancora il picchetto in legno (opportunamente vincolato a misure di riferimento ad elementi vicini quali spigolo fabbricati esistenti posti a circa 10 metri e un palo in cemento enel a circa 2 metri quindi la sua posizione è sempre ricostruibile in loco); da questo picchetto, come detto, una linea di confine va a congiungersi con lo spigolo della cabina Enel; l'altra linea parte sempre dal picchetto in legno e arriva sino alla strada vicinale con riferimento ad una spalletta in c.a. di un ponticello esistente. Quindi i punti di confine, ad eccezzione del picchetto in legno, sono materializzati sul posto e non movibili.La contestazione della parte acquirente, con tecnico di parte di fiducia, non è relativa alla posizione reale del confine materializzato sul posto e appoggiato alla rete fiduciale oltre ai PV vicini; infatti il rilievo è stato controllato e le misure Reali riportate sono state verificate corrette con quanto contenuto nella tabella allegata al tipo di frazionamento.In condizioni normali il problema si sarebbe già chiuso senza problema. Cercano un appiglio grafico per invalidare l'operazione. Il problema nasce dal fatto che secondo loro da un punto di vista grafico la nuova linea dividente sul retro doveva essere posizionata in mappa più arretrata in quanto la posizione in mappa della cabina enel non coincide con il vertice della nuova dividente cosi' come sul posto. In effetti mentre sul posto il confine reale è rappresentato dallo spigolo della cabina enel sino al picchetto in legno nella mappa la cabina enel è più indietro della nuova linea dividente.Potrebbe trattarsi di una anomalia grafica nell'inserimento di questa cabina, oppure potrebbe essere che il fabbricato del mio cliente nella mappa non sia posizionato in maniera corretta, oppure l'andamento della strada vicinale potrebbe essere mutato nel corso dei decenni (come probabile)....insomma le cause di errore grafico possono essere le più disparate e di certo non posso mettermi a fare tutte le verifiche di corretto posizionamento cartografico dei fabbricati o linee esistenti in mappa con aggravio di costi e spese per la committenza.
Io ritengo che in qualsiasi momento la posizione reale delle nuove linee create possa essere ricostruita con le misure del frazionamento ma di certo non posso modificare la mappa specialmente in presenza di elementi non facenti parte della proprietà. Ho sempre sostenuto che nei rilievi le misure reali sono quelle che contano...poi che da un punto di vista cartografico queste possano subire degli adattamenti è inevitabile visto che ancora dobbiamo fare il doppio riscontro tra il reale e il grafico.

Il nuovo acquirente sostiene che la nuova linea dividente sul retro non è coincidente in mappa con lo spigolo della cabina Enel; secondo loro anche in mappa la nuova linea dividente doveva essere posizionata con lo spigolo della cabina; la conseguenza era che avrei dovuto quindi stralciare, secondo loro, anche una parte di superficie dalla particella 200. Con queste motivazioni rinunciano a costruire il confine come pattuito e accampano richieste di danni per l'impresa che non ha potuto eseguire i lavori e mille altre scuse per cercare di invalidare quanto pattuito. Probabilmente se questa cabina non esisteva in mappa il problema forse non si sarebbe posto ma resto sempre dell'idea che le nuove linee di confine sono state determinate da valori reali sempre riscontrabili sul posto e che la rappresentazione grafica non dovrebbe avere valore in questo caso.

Siccome però le due parti sono assistite dai legali le interpretazioni e sorprese possono sempre essere all'ordine del giorno.
Sulla base delle vs. esperienze avete opinioni in merito?
Grazie

Salve.

Le tue operazioni sono corrette, perchè, per l'inquadramento del rilievo e per un'eventuale ricostruzione del frazionamento nel tempo, oltre a rilevare i PF (previsto dalla normativa), hai rilevato dei PV (anch'essi previsti dalla normativa).

Pertanto, il frazionamento che hai eseguito nel 2008, fin che esistono i PV e i PF (da utilizzare solo come posizione e non come coordinate) si può sempre ricostruire.

Quello che viene riportato nella mappa catastale, per la maggior parte delle volte, differisce dalla realtà.

Comunque, la tua risposta è nell'art. 950 del C.C.

Art. 950 Azione di regolamento di confini
Quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente.
Ogni mezzo di prova è ammesso.
In mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali.

Solo in mancanza di altri elementi, si fa riferimento alla mappa catastale.

Nel tuo caso, non ti mancano gli elementi.

Buon lavoro.

Ma perchè le mappe attuali servono a qualcosa?
Quello che conta è solo il frazionamento.
Di al collega ciuco ed al suo assitito, di chiedere al catasto se gli radrizzano la linea o spostano la cabina dalla mappa. :wink:
Invitali a fare un ragionamento inverso, chiedigli, dovendo ripristinare il confine, ipotizzando che non ci sia, da dove partono, dalla mappa stira e ammira o dal frazionamento.
saluti

grazie a tutti per le risposte...in effetti ero convinto delle mie tesi ma vista l'ostinatezza a voler andare avanti nella questione da parte del confinante e suo tecnico di fiducia qualche piccolo dubbio mi era sorto.

Il picchetto in legno esistente materializzalo meglio con un blocchetto in cls o altro caso mai un trattore lo dovesse trascinare insieme :wink:

Salve

Quoto gli interventi precedenti.
Fino a quando la legge italiana dichiarerà la mappa Pobatoria a nulla essa varrà.
La mappa digitale attuale, sia per genesi, sia per contenuti e caratteristiche non è minimamente papabile a diventare mappa probatoria.

Quelle che valgono in questi casi sono solo le misure del libretto delle misure, sottoscritto, per l'appunto, dal proprietario del terreno.

cordialmente

la controdeduzione di parte però sembra non sostenere tale tesi. Secondo la parte acquirente, sentiti alcuni tecnici catastali, è vero che nella realtà le mie misure corrispondono a quanto rilevato sul posto e pertanto la ricostruzione delle linee di frazionamento in qualsiasi momento puo' essere rilevata e posizionata ma è anche vero che essendomi appoggiato, per l'inserimento cartografico al Pv del fabbricato vicino del mio cliente, secondo loro non correttamente posizionato in mappa, la nuova linea dividente doveva essere, a livello cartografico, posizionata più arretrata rispetto a quanto attualmente esistente....in poche parole doveva coincidere con lo spigolo della cabina enel rappresentato in mappa;tale arretramento comporterebbe il frazionamento "grafico" di una particella limitrofa" sempre del mio cliente con la conseguente riduzione di superficie dei terreni compravenduti.....e in pratica questo potrebbe essere un pretesto per invalidare l'atto o richiedere danni...essendo la superficie catastale oggetto di vendita a corpo inferiore a quanto riportato nelle visure catastali dopo la correzzione catastale.

Quindi riassumendo:
-la posizione reale delle nuove linee di frazionamento non si mettono in discussione in quanto il rilievo, come da libretta allegata al Tipo, corrisponde e coincide con i valori rilevati;
-si contesta invece l'anomalia cartografica secondo la quale, essendo il fabbricato del mio cliente non bene rappresentato in mappa, ma in posizione più arretrata rispetto alla strada vicinale, questo traslerebbe indietro il rilievo e la conseguente posizione della nuova linea dividente, la quale andrebbe a coincidere con lo spigolo della cabina enel esistente e in conseguenza a ciò l'arretramento della linea di confine avrebbe interessato anche la particella limitrofa (sempre del mio cliente) che invece io non avrei trattato nel modello censuario. Essendo la vendita effettuata a corpo, secondo loro, in pratica, avrei venduto una superficie catastale inferiore a quella riportata nell'atto notarile.
-Se tutto ciò fosse confermato in sentenza si correrebbe il rischio che possa essere invalidato l'atto notarile con tutte le conseguenze che ne possono derivare....e la cosa mi preoccupa non poco...!!!!!!!!!!!!!!!!!

...da quì la dimostrazione...se fosse confermata come sostenuto...che invece la mappa catastale, pur affetta da errori di rappresentazione o graficismo, conserva sempre la sua validità in termini giuridici.

qualcuno ha una risposta su questa ultima considerazione?

Ti è stata data risposta, credo che se tu voglia continuare il discorso debba aggiungere ulteriori novità come ad esempio stralci o disegni esemplificativi.
Saluti frazionabili.

Argomento interessante,
mi pongo 2 domande:
- immaginando di aderire alla tesi dei tuoi oppositori quale sarebbe la minore superficie venduta? e quanto la totale venduta in atto?
- in atto è stato venduto l'immobile a corpo o a misura?

La prima domanda anche solo per capire se la minore superficie rientra o meno nelle tolleranze catastali della particella madre.

La seconda per chiarire; in quanto a corpo si intende, almeno dalle mie parti, un oggetto ben distinto e chiaramente delimitato ed individuabile, del quale l'acquirente ha preso visione prima della stipula, del quale l'acquirente ha bene inteso il prezzo e lo ritiene congruo per l'oggetto compravenduto indipendentemente che esso sia 4800mq. oppure 4.710mq. o ancora 4.875mq. (per intenderci superfici rientranti nelle normali tolleranze catastali per particelle aventi una superficie nominale).
Altra cosa è una vendita a misura; in tale caso se io compro un lotto edificabile di 800mq. (non ancora delimitato ed chiaramente individuabile in loco perchè solo frazionato sulla carta) mi aspetto di avere 800mq. ne uno in più, ne uno in meno.

Saluti

Salve

RE tutto ciò da cosa è causato?
Dal Pilatesco atteggiamento della natura legale della Mappa catastale.
Non probatorietà e altro che non fanno che generare litigiosità, a ragione o a torto.

A mio avviso la colpa non può essere attribuita che al sistema di introduzione in mappa degli aggiornamenti a cui il "povero" tecnico poco può opporsi, anzi deve solamente subire.

cordialmente

Mi domando e dico: che stiamo a discutere sul sesso degli Angeli?
[quote] ....... A-) Faccio presente che che sul posto esiste ancora il picchetto in legno (opportunamente vincolato a misure di riferimento ad elementi vicini quali spigolo fabbricati esistenti posti a circa 10 metri e un palo in cemento enel a circa 2 metri quindi la sua posizione è sempre ricostruibile in loco);
da questo picchetto, come detto, una linea di confine va a congiungersi con lo spigolo della cabina Enel;
l'altra linea parte sempre dal picchetto in legno e arriva sino alla strada vicinale con riferimento ad una spalletta in c.a. di un ponticello esistente. Quindi i punti di confine, ad eccezzione del picchetto in legno, sono materializzati sul posto e non movibili....[/quote]
A-) a parte che sul posto la linea di confine è individuabile da punti stabili ed opportunamente e correttamente rilevati, quindi anche sono sempre facilmente e senza tema di errori, ricostruibili.

[quote] ....... B-) La contestazione della parte acquirente, con tecnico di parte di fiducia,non è relativa alla posizione reale del confine materializzato sul posto e appoggiato alla rete fiduciale oltre ai PV vicini;
infatti il rilievo è stato controllato e le misure Reali riportate sono state verificate corrette con quanto contenuto nella tabella allegata al tipo di frazionamento. [/quote]
B-) la correttezza di un frazionamento deve essere valutata ricostruendo sul posto le reali misure risultanti nel libretto delle misure e non la grafica realizzata con la favolosa invenzione dell' AdT che chiamiamo:
" stira e ammira"
è assolutamente ridicolo che l'altra parte supportata da un tecnico ( molto probabilmente in malafede ) vada accampando diritti rilevandoli dalla mappa, che appunto deve essere considerata come canovaccio per gli appunti e per indicare molto "grosso modo" la posizione come detto alquanto aleatoria delle linee di mappa!
[quote]....C-)Cercano un appiglio grafico per invalidare l'operazione
....... Potrebbe trattarsi di una anomalia grafica nell'inserimento di questa cabina, oppure potrebbe essere che il fabbricato del mio cliente nella mappa non sia posizionato in maniera corretta, oppure l'andamento della strada vicinale potrebbe essere mutato nel corso dei decenni (come probabile)....
insomma le cause di errore grafico possono essere le più disparate ......[/quote]
l'hai detto!
cercano un appiglio grafico, contro l'evidenza della giustezza dfi un rilievo reale e correttamente eseguito ( presumo ) :!:
è una anomalia grafica, ma non riguarda solo la posizione della nuova linea dividente da te rilevata, bensì dall'intera massa di mappe wegis e meno, che ci propinano!

[quote] ...... [size=15]ritengo che in qualsiasi momento la posizione reale delle nuove linee create possa essere ricostruita con le misure del frazionamento [/size]ma di certo, non posso modificare la mappa specialmente in presenza di elementi non facenti parte della proprietà.
[size=15]Ho sempre sostenuto che nei rilievi le misure reali sono quelle che contano[/size] .... [/quote]
C-)[size=16]quoto[/size]

Grazie a tutti per le risposte.
Il terreno compravenduto è stato venduto a corpo.
Le nuove linee dividenti di confine in loco sono ricostruibili tramite i valori reali del mio frazionamento e sono materializzate sul posto da tre vertici:Punto A che corrisponde allo spigolo della cabina enel esistente sul posto; Punto B che corrisponde ad un picchetto in legno infisso nel suolo; punto C che corrisponde ad un punto della spalletta in c.a. di un ponticello esistente lungo la strada vicinale.
Le nuove linee dividenti sono i tratti AB e BC.
Il punto A non è coincidente in mappa con lo spigolo della cabina Enel come sul posto e di conseguenza da quì nasce la contestazione; la linea che ho inserito in mappa, sulla base dei valori rilevati, è più arretrata rispetto al punto A; se invece coincidesse anche nella mappa con tale punto il rilievo traslerebbe indietro con una conseguente diminuzione delle superfici catastali compravendute e questo è l'aspetto che gli acquirenti perseguono. Io ho inserito il rilievo con appoggio al PV della casa del mio cliente che è a pochi metri dalle nuove linee di confine e quanto rappresentato nella mappa catastale è il risultato di questa operazione. Da verifiche effettuate, invece, se avessi appoggiato il rilievo ad altri punti la linea sarebbe capitata all'incirca vicino allo spigolo della cabina con risultati grafici diversi.
Con questa operazione io ho stralciato una superficie catastale di Mq. 350 dalle due particelle oggetto di compravendita che a seguito di tale frazionamento riduce la loro superficie catastale da mq. 6845 originari a Mq.6495. Se invece il rilievo non fosse stato inserito correttamente in mappa, graficamente avrei dovuto stralciare una ulteriore superficie di circa Mq. 135 (per effetto della linea di confine in mappa coincidente con lo spigolo A della cabina).

Ripilogando:
-su un punto io mi sento sicuro del lavoro fatto e cioè che in qualsiasi momento la ricostruzione del mio frazionamento sulla base dei valori reali è ricostruibile con i vertici ABC che sul loco coincidono con i valori riportati nella libretta delle misure. Pertanto, in qualsiasi momento, un tecnico che volesse ricostruire il mio frazionamento sul posto, sulla scorta dei valori e appoggi da me considerati, troverebbe riscontro con quanto riportato nel TF presentato e allegato all'atto notarile.
-l'aspetto cartografico invece mi rende, a questo punto, più indeciso; mentre sul posto il vertice A coincide con lo spigolo della cabina enel nella mappa tale fabbricato è più arretrato rispetto alla nuova linea AB creata; se avessi traslato il rilievo coincidente con quanto rappresentato in mappa avrei di certo variato le superfici nominali delle particelle interessate dando ragione agli acquirenti.
-Le nuove linee dividenti AB e BC, rispetto allo spigolo del fabbricato del mio cliente, corrispondono graficamente con quanto inserito in quanto come detto ho ancorato il rilievo sul PV del fabbricato del mio cliente esistente nella mappa prossimo al rilievo per meglio inserire nella mappa il risultato del TF. Di certo se lo avessi ancorato nello spigolo della cabina Enel il risultato sarebbe stato diverso; così come sarebbe stato diverso se lo avessi ancorato ai lontani punti fiduciali.
La mia conclusione: sicuramente l'anomalia cartografica esiste; nonostante oggi si operi con strumentazione rigorosamente precise con l'ausilio di Stazioni totali o gps per avere valori reali rigorosamente inequivocabili si debba poi "adattare", "stiracchiare", "rototraslare" e "deformare" un rilievo preciso per adattarlo ad una mappa catastale grafica con conseguenti perdite di precisione tra quello che è il risultato grafico e quello reale.
Il fine sarà quello di avere un giorno una mappa numerica di derivazione reale e non più grafica ma di certo sino a quando questa fase non avverrà le interpretazioni tra le anomalie grafiche e cartografiche saranno, in caso di contestazioni, pane per legali e "sofferenze" per tecnici, come nel mio caso, sino a quando la vertenza non si sarà conclusa.!!

scusa tanto, ma a me sembra che te la tiri addosso da solo!

dici in maniera quasi logorroica e poi immediatamente dopo ti contraddici! :roll:

e questo, in una vertenza dove gli avvocati trovano motivi di arricchimento, non fa altro che alimentare la confusione :!: :evil:

a.) - ci dici che il rilievo l'hai fatto rispettando tutte le regole della topografia!
b.) - ci dici che il frazionamento è rintracciabile ed i punti battuti sono con facilità individuabili e quindi certi!

e ciò è sufficiente per far comprendere al giudice che il lavoro è fatto bene!

poi, immediatamente dopo, ci dici che non sei sicuro di quello che hai fatto e ti deprimi per il fatto che hai stiracchiato graficamente la mappa, di per sè stessa inefficace ed inattendibile!

non ti sembra, che così facendo, aiuti l'avvocato di parte avversa e disorienti l'avvocato del tuo cliente :?: :twisted:

è sempre stato detto che: fanno fede le misure reali e non la mappa, quindi...
deciditi una buona volta a difendere il giusto, a spada tratta, e senza alcun tentennamento!

...ti ricordo che io non ho detto affatto che non sono sicuro delle misure reali...queste sono a prova di chiunque per la ricostruzione in sito...l'unica perplessità deriva dal fatto che l'anomalia cartografica (così come contestata dalla controparte)....se confermata...produrrebbe una differenza nelle superfici nominali delle particelle interessate rispetto a quanto riportato nelle visure catastali e nell'atto di compravendita!!!!