Buonasera colleghi,

voglio porvi un quesito a cui non ho trovato risposta.

Ho praticamente un fabbricato (b/5) intestato al comune sub 1 e un sub 2 sempre del comune f/5.

Ora devo sopprimere l'f/5 per costituire un d/1 per pannelli fotovoltaici (una ditta ha un contratto d'affitto col comune registrato).

Posso inserire il docfa con RIS 1 - DITTA PRIVA DI TITOLO LEGALE RESO PUBBLICO come cita la nota 23646 del 12/6/2013?

ovviamente mettendo il comune come prop. per l'area e la ditta prop. sup.



Grazie

Nessuno riesce a darmi una dritta?



Grazie

Buona serata

Prandino, riporto solo la parte del tuo quesito essenziale a dare la mia risposta:

--> fabbricato (b/5) intestato al comune sub 1 e un sub 2 sempre del comune f/5.

--> sopprimere l'f/5 per costituire un d/1 per pannelli fotovoltaici (una ditta ha un contratto d'affitto col comune registrato).

Domanda:

Posso inserire il docfa con RIS 1 - DITTA PRIVA DI TITOLO LEGALE RESO PUBBLICO come cita la nota 23646 del 12/6/2013?

NO! non puoi e se leggi bene la nota leggerai che questo escamotage serve solo per casi non affini in alcuna maniera al tuo caso, e dimostro il perchè:

1.) Al comune sono regolarmente intestati i propri beni sub1 e sub2 ( lastrico solare F5 )

2.) Ora sul lastrico solare è stato costruito un impianto a pannelli fotovoltaico, quindi farai la variazione per assegnare la categoria giusta.

3.) Al più verrà aggiornato il contratto di affitto dove si indicherà il nuovo sub!

4.) Ma la intestazione della proprietà non la possiamo cambiare noi con un semplice accatastamento!

Ciò lo si potrà fare solo ed esclusivamente con un atto pubblico, sia esso rogito notarile, sia esso sentenza del giudice, sia esso atto di trasferimento a firma del segretario comunale (ove ammesso) e dico MAI con un documento catastale!

buongiorno,

perdonami, ma non ho ben capito cosa intendi

Bhè ho interrotto il completamento della risposta perchè ho dovuto seguire una lunga telefonata!

Ora spero sarà più comprensibile!

figurati, grazie della risposta!

Comunque perfetto, grazie mille.

Avevo questo dubbio infatti, mi hai confermato quello che ho pensato per ore e ore.;)

Buona giornata

ti faccio l'ultima domanda, non possiamo nemmeno se sul contratto d'affitto c'è scritto:

CONTRATTO PUBBLICO AMMINISTRATIVO IN COMODATO D'USO DI SUPERFICI DI PROP. COMUNALE PER L'INSTALLAZIONE E MANUTENZIONE DI IMPIANTI FOTOVOLTAICI?

non sono citati ne le particelle ne i sub.

scusami 'ignoranza in questo tipo di casi.

In quanto scrivi vi è una contraddizione, poichè i due contratti (di Comodato e di Locazione) non possono assolutamente coesistere per lo stesso bene, tanto meno, il Contratto di Locazione non può contenere al proprio interno una clausola di "Comodato".

In tale caso questa clausola deve essere intesa come "nulla".

Il "comodato è essenzialmente gratuito" (testuale nell'art. 1803 c.c., rubricato "definizione"), in quanto, se vi fosse un pagamento in denaro, ci troveremmo di fronte ad un altro tipo di contratto e cioè alla locazione (ciò che, nel linguaggio comune, viene sempre chiamato affitto, mentre tale nome spetta solo alla locazione di beni produttivi; art. 1615 c.c.).

Altre considerazioni ?

Ciao, buon lavoro.

Quindi confermi che non possiamo utilizzare la nota precedentemente citata per l'intestazione?

Cordialmente

Dunque, vi è una Società che, con regolare Contratto di Locazione, utilizza una superficie (oggi accatastata con categoria F/5 e di proprietà Comunale) per l'installazione di pannelli fotovoltaici, installati a cura e spese della Società.
Siamo in presenza di Accessione: ogni bene mobile che venga materialmente unito ad un bene immobile accede a questo, ossia diventa proprietà del proprietario del bene immobile (art. 934), sebbene l'opera sia stata posta in opera con l'autorizzazione del proprietario e questi non può obbligare la Società a rimuoverla.
Pertanto, se non si procede con la costituzione di diritto di Superficie con durata uguale alla durata presunta dei pannelli fotovoltaici, l'intestazione catastale dell'unità D/1 non potrà che essere del Comune.
Ritengo che la costituzione del Diritto di Superficie debba precedere l'installazione di pannelli fotovoltaici, in modo che sia trasferito solo il diritto di superficie e non quanto sopra di esso installato.

Altre opinioni ?

Ciao. buon lavoro.

Tutto esatto, come al solito, quello che scrive Dado48 in arte Claudio!

Mi piacerebbe conoscere quel segretario comunale che avallerebbe un contratto che per qualsiasi ragione priverebbe il Comune di un bene esclusivo!

Quindi sta a noi evitare i tranelli insiti qualche volta nei meandri del Diritto!

perfetto, grazie per il vostro prezioso aiuto che mi state dando, ma ho un ultimo dubbio.

Praticamente se noi proviamo a fare una ispezione ipotecaria su quel sub (2) ora risulta LOCAZIONE ULTRANOVENNALE con a favore la società DIRITTO DI USO 1/1 e contro il comune.

Centra assolutamente niente sempre?

Grazie

Mi scuso ancora dei molteplici dubbi

Per quello che mi risulta, molte società che hanno realizzato stanno giocando sui termini scritti nei contratti, ma da quello che brevemente ci racconti, non è possibile darti conforto:

ci vorrebbe leggere, anzi spulciare, attentamente l'atto!

Non vorrei che il segretario comunale, per la fretta o per leggerezza, non ha valutato attentamente quello che poi avrà firmato e fatto firmare!

So inoltre anche che, molte di queste società, dopo uno o due anni, hanno trasferito all'insaputa del proprietario il diritto acquisito ad altra società, e questa a sua volta, dopo un pò ha fatto lo stesso!

Ovviamente il pollo è stato gabbato e ben difficilmente al termine del contratto rientrerà in possesso del suo legittimo bene, oppure ben difficilmente vedrà smontato l'impianto, reso ormai improduttivo ed obsoleto, se non con una costosissima causa!

Meditate gente, meditate!

A favore

Soggetto n. 1 In qualità di -

Denominazione o ragione sociale xxxxxxxxxxxxxxxxxx.

Sede xxxxxxxx(GE)

Codice fiscale xxxxxxxxxxxx

Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di USO

Per la quota di 1/1

Contro

Soggetto n. 1 In qualità di -

Denominazione o ragione sociale COMUNE DI xxxxxxx

Sede xxxxxxxx (xxx)

Codice fiscale xxxxxxxxxxxx

Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di USO

Per la quota di 1/1



ART. 1 IL COMUNE DI xxxxxxxx CONCEDE IN AFFITTO ALLA SOCIET xxxxxxxxx. CON SEDE

LEGALE IN xxxxxxxxxxxxx GE, IL SOLAIO DI COPERTURA DEL

SEGUENTE IMMOBILE COMUNALE PLESSO SCOLASTICO "xxxxx" DI VIA xxx E VIA

xxxxxxxxx ESTESO MQ. 1.416 AL CANONE ANNUO DI EURO xxxxxxx (POTENZA COMPLESSIVA 164,68 KWP.) ART. 2 LA SUPERFICIE

CONCESSA IN AFFITTO FINALIZZATA ALL'INSTALLAZIONE DI IMPIANTI FOTOVOLTAICI E DEGLI

ULTERIORI MANUFATTI NECESSARI PER IL COLLEGAMENTO ALLA RETE DI DISTRIBUZIONE E PER LA

REALIZZAZIONE DI IMPIANTI ACCESSORI QUALI CABINE, CAVEDI ED ALTRI IMPIANTI CONNESSI ALLA

FUNZIONALIT DELL'IMPIANTO FOTOVOLTAICO SEMPRE CHE LA EVENTUALE UTILIZZAZIONE DI TALI

MANUFATTI IN ALCUN MODO INTERFERISCA CON LE ATTIVIT E/O CON LA FUNZIONALIT DEI

SOTTOSTANTI IMMOBILI DESTINATI AL PI , A SEDE DI SCUOLA PUBBLICA. L'UTILIZZO PER FINI DIVERSI

COMPORTA LA RISOLUZIONE DI DIRITTO DEL CONTRATTO SENZA NECESSIT DI ALCUN ATTO

DICHIARATIVO O COMUNICAZIONE. ART. 3 LA DURATA DELL'AFFITTO FISSATA IN ANNI 20

DECORRENTI DALLA DATA DI CONSEGNA DELLE AREE DI CUI ALL'ART. 1. ART. 4 È ESPRESSAMENTE

ESCLUSO IL RINNOVO TACITO DEL CONTRATTO. ART. 5 IL CANONE ANNUO D'AFFITTO, MEGLIO

DEFINITO PER LE SUPERFICI E PER L'IMPORTO AL PRECEDENTE ART. 1), DOVR ESSERE VERSATO A

MEZZO DUE RATE SEMESTRALI ANTICIPATE DI PARI IMPORTO, UTILIZZANDO IL CONTO CORRENTE

POSTALE Nxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx INTESTATO A "COMUNE DIxxxxxxxxxxx - SERVIZIO DI TESORERIA COMUNALE"

SPECIFICANDO NELLA CAUSALE "CANONE DI LOCAZIONE ..(ANNO DI RIFERIMENTO) PER L'IMMOBILE

COMUNALE.. (SPECIFICARE L'IMMOBILE ) OPPURE IN ALTERNATIVA TRAMITE IL CONTO CORRENTE

BANCARIO DEL LOCATORE xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

MANCATO PAGAMENTO DEL PREDETTO CANONE DI AFFITTO MOTIVO DI RISOLUZIONE IMMEDIATA

DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE. ART. 6 L'UTILIZZO DA PARTE DEL CONDUTTORE CONDIZIONATO

ALL'ESITO POSITIVO DELL'ACQUISIZIONE DI TUTTI I PARERI PREVISTI DALLA VIGENTE NORMATIVA, IL

CUI ONERE INTERAMENTE A CARICO DEL CONDUTTORE. ART. 7 IL LOCATORE FIN D'ORA RICONOSCE LA

FACOLT AL CONDUTTORE DI CEDERE O TRASFERIRE IL PRESENTE CONTRATTO A SOCIET DALLA STESSA

CONTROLLATE O AD ESSA COLLEGATE, O A SOGGETTI TERZI, PURCH CI NON COSTITUISCA

PREGIUDIZIO ALL'UTILIZZO DELLE AREE OGGETTO DELL'AFFITTO PER ALI SCOPI DI CUI AL PRECEDENTE

ART. 2. LA CESSIONE O TRASFERIMENTO DOVRANNO ESSERE PREVENTIVAMENTE AUTORIZZATI DAL

LOCATORE; L'EVENTUALE DINIEGO DOVR ESSERE VALIDAMENTE MOTIVATO. ART. 8 È ESPRESSAMENTE

ESCLUSO OGNI DIRITTO DI PRELAZIONE PER IL CASO DI TRASFERIMENTO DI DIRITTI DA PARTE DEL

COMUNE DI xxxxxxxxART. 9 IL CONDUTTORE FATTO SALVO QUANTO STABILITO AL PRECEDENTE ART. 6 SI

OBBLIGA: - A REALIZZARE GLI IMPIANTI FOTOVOLTAICI ENTRO IL TERMINE DI GG. 360 A SUA

ESCLUSIVA CURA E SPESE, SALVO EVENTUALI PROROGHE PER CAUSE NON DIPENDENTI DALLA VOLONT

DEL CONDUTTORE; - AD ASSOLVERE A TUTTI GLI OBBLIGHI ED AGLI ADEMPIMENTI PREVISTI DALLA

NORMATIVA DI SETTORE PER LA COSTRUZIONE E, SUCCESSIVA, GESTIONE DI IMPIANTI FOTOVOLTAICI,

LASCIANDO INDENNE DA QUALSIVOQLIA RESPONSABILIT IL LOCATORE; - A FINANZIARE INTERAMENTE

IL PROGRAMMA DI INVESTIMENTI NECESSARIO PER LA REALIZZAZIONE E MANUTENZIONE DEL

SISTEMA FOTOVOLTAICO DA INSTALLARE SULL'AREA COMUNALE INDIVIDUATA E PROPOSTA, SENZA

ALCUN ONERE FINANZIARIO PER IL COMUNE DI xxxxxxx

Secondo il mio parere vi sono ancora dei dubbi sulla legittimità degli atti sottoscritti in relazione all'uso che si vuol fare (o si è già fatto) dell'immobile.

L'Art. 2643 del Codice Civile stabilisce l'obbligo di trascrizione per i contratti di locazione aventi durata ultranovennale ….. quest'obbligo assolve alla finalità di consentire al conduttore l'opponibilità ai terzi del contratto di locazione ed anche l'assolvimento di obblighi di natura tributaria.
La trascrizione infatti, pur costituendo un atto ad efficacia dichiarativa e pubblicitaria, non essendo un presupposto per la valida costituzione di un diritto o perfezionamento di un contratto, crea una presunzione di conoscenza legale sull'atto trascritto, nonché regola i conflitti tra atti diversi e afferenti al medesimo bene.

Pertanto la trascrizione non entra nel merito della volontà e della possibilità di installare i pannelli fotovoltaici intestando la D/1 alla Società installatrice.

Il diritto d’uso è un diritto reale temporale, la cui disciplina segue quella dell’usufrutto,
tranne per alcune differenze sostanziali:
1) l’usuario può godere di una cosa altrui, raccogliendone i frutti nel limite dei suoi bisogni e di
quelli della sua famiglia;
2) il diritto d’uso non può essere ceduto né dato in locazione
Il diritto d'uso può anche essere intestataria una persona giuridica, in quanto la facoltà di servirsi della cosa non implica necessariamente la soddisfazione di bisogni di carattere individuale.

Ma, mentre il Contratto di Locazione, seppure trascritto, viene sottoscritto dai contraenti e depositato all'Agenzia delle Entrate (ex Ufficio del Registro) per l'assolvimento delle relative tasse, il Contratto d'Uso (diritto reale) deve essere sottoscritto, oltre che dai contraenti, anche da un pubblico ufficiale (notaio, segretario comunale) ed è soggetto ad altra tassazione presso l'Agenzia delle Entrate.

Vi è da precisare che il Codice Civile ammette che l'usuario possa introdurre innovazioni nel “fondo”, ma di solito queste innovazioni non sono soggette all'obbligo di accatastamento, come invece è per i pannelli fotovoltaici in discussione.

Ora, mi sembra che il contratto postato da Prandino sia un Contratto di Locazione che permette l'uso del lastrico per l'installazione dei pannelli fotovoltaici …. e basta.
Altra cosa è ammettere ed intestare in una nuova categoria D/1 la Società installatrice, senza che questa abbia sottoscritto un titolo legale, che secondo il mio parere non può che essere un contratto di diritto di superficie limitato nel tempo.

Altre considerazioni ?

Ciao, buon lavoro.