Salve, dovrei fare una denuncia di variazione per un F/4 (che attualmente comprende in realtà varie u.i., appartamenti e posti auto, in corso di definizione, che sono state momentaneamente accatastate con un unico subalterno) che diventa un nuovo F/4 più un A/2 (nel titolo del topic mi ha mangiato il segno 'più' che c'era tra F/4 e A/2!).

In pratica sopprimo il vecchio F/4 (chiamiamolo sub. 1) per costituire due nuovi subalterni: il sub. 2 (che è un nuovo F/4, che comprenderà tutte le vecchie u.i. eccetto il nuovo appartamento accatastato A/2), più il sub. 3 (l'A/2, ed è la u.i. che viene tolta dal vecchio sub. 1 soppresso).


La domanda è: come causale devo mettere divisione o frazionamento per trasferimento di diritti?

Grazie!

Salve



Io userei la causale 5 (altre) specificando: DIVISIONE e PARZ ULT DI FABB URB



Saluti cordiali

Per dare una adeguata risposta occorre sapere a cosa è finalizzata la pratica docfa.

Saluti.

Grazie totonno, però non ho capito esattamente cosa intendi per finalizzata... vediamo se riesco a darti una risposta sensata

E' un fabbricato completamente ristrutturato, sono stati ricavati vari appartamenti e posti auto ed è in corso di ultimazione.

Causa fretta per rogitare, uno degli appartamenti (diciamo app. A) è già stato accatastato F/4 e venduto come tale (e va per il suo destino, il nuovo proprietario si arrangerà lui a presentare la variazione ad A/3).Il resto dell'immobile (semplificando e senza entrare nei dettagli delle parti comuni ecc) è stato fondamentalmente accatastato come un altro F/4 tutto assieme (cioè tutte le altre unità escluso l'app. A).

Ora si riproporrà la stessa situazione, cioè "si stacca" un altro appartamento (diciamo app. B) da accatastare come un F/4 a parte e venderlo così (o forse per l'appartamento B lo accatasteremo già come A/3, boh si vedrà come si accordano venditore e compratore), e in più si costituirà un nuovo F/4 "generale", ovviamente con soppressione del vecchio subalterno che indicava il primo F/4 grande. Il nuovo F/4 "generale" comprenderà quindi tutte le future unità esclusi gli app. A e B.



Tutto questo viene fatto perchè alcune delle u.i. in ultimazione non sono ancora state vendute, e il proprietario attuale (l'impresa che sta ristrutturando) ovviamente finchè è possibile non vuole pagare le tasse su immobili infruttiferi



Confermi causale "altre" con DIVISIONE e PARZIALE ULT DI FABBR URBANO?



Grazie!

Questa è una pratica complessa perchè le Agenzie interpretano male e a proprio favore il punto 3.3 della circolare 4/2009, in particolare, riporto i periodi di questo articolo che parla di porzioni di UIU e di unità immobiliari intere dove è consentita l'attribuzione delle F4 nel solo caso di completa ristrutturazione dell'edificio o della porzione dell'edificio, costituente un organismo edilizio, che viene interessata da divisione in più unità immobiliari.


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3.3 Attribuzione delle categorie fittizie F/3 ed F/4
Con la circolare n. 9 del 26 novembre 2001, dettante disposizioni per l’utilizzazione della procedura Docfa 3.0, sono state fornite alcune indicazioni in merito alla dichiarazione in catasto delle porzioni immobiliari censibili nelle categorie fittizie (da F/1 ad F/5).
Con i documenti di prassi è stato più volte evidenziato come le categorie F/3 ed F/4
dovessero rappresentare solo una temporanea iscrizione negli atti catastali in attesa
della definitiva destinazione conferita al bene.
La scelta di istituire tali categorie fittizie, come è noto, trova ragione nella esigenza dei soggetti titolari di immobili di identificare porzioni immobiliari, che di per se stesse non costituiscono unità immobiliari, per le finalità più disparate (compravendita, iscrizione di ipoteche su porzioni di u.i.u., donazioni di parti di immobili non costituenti u.i.u.).
Nel rispetto di tale principio, che non può essere disatteso, appare necessario impartire nuove disposizioni riguardanti le porzioni derivanti da unità immobiliari già censite, che non possono essere, in nessun caso, dichiarate in categoria fittizia F/4 e quindi ricondotte ad una condizione di assenza di rendita catastale.
(...)

Si coglie l’occasione per ribadire che la causale “divisione” è utilizzata ogni qualvolta l’unità immobiliare è oggetto di frazionamento e genera due o più porzioni, ciascuna delle quali presenta le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare e ciò indipendentemente dal fatto che le unità immobiliari derivate debbano formare oggetto di trasferimento di diritti reali.

Costituiscono eccezione alla prassi sopra delineata gli interventi, rivolti a ridefinire radicalmente gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere tese a trasformare un fabbricato in un insieme di unità immobiliari, in tutto o in parte diverse da quelle in precedenza iscritte in catasto (cfr. articolo 3, comma 1, lettera d, del decreto legislativo 6 giugno 2001, n. 380, recante “Disposizioni legislative in materia edilizia”). In tale fattispecie può essere attribuita la categoria F/4 priva di rendita catastale.

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Gioca bene le tue carte.


Saluti

Ti ringrazio ancora



Prima tutto l'immobile era accatastato come un unico D/8, adesso vengono realizzati vari appartamenti che alla fine di tutta la procedura dovranno essere accatastati come A/3 o A/2 più posti auto C/6, ovviamente l'interno dell'immobile è stato rifatto da capo a piedi quindi la ristrutturazione totale (o ridefinizione radicale che dir si voglia) c'è.

La prima variazione catastale che ho fatto, cioè soppressione del D/8 e costituzione di due F/4 di cui uno che indica solo la u.i. già venduta e l'altro F/4 che in pratica comprende il resto delle u.i. tutte assieme (tralascio i dettagli catastali minori), è già andata a buon fine.

In poche parole adesso tutto l'immobile è senza rendita (prima aveva una rendita di circa 16.000 € quindi immagino non gli faccia piacere ).

Naturalmente man mano che si vende (o anche se dovessero rimanere degli invenduti!) dovrà essere data la rendita in tempi ragionevoli...

Per l'appartamento già venduto sono affari del nuovo proprietario che ovviamente conosce la situazione, non dovesse fare la variazione entro tempi ragionevoli, si rivolgeranno a lui e non a me

Adesso ritengo quindi, dato che verrà venduto un altro appartamento, si possa procedere come ho indicato sopra, regolarizzando poi le situazioni transitorie di F/4 entro i tempi debiti.

Bisogna andarci con i piedi di piombo, perchè in F4 non ci sono agevolazioni sulla futura destinazione ad abitazione prima casa oppure sul prezzo-valore, per cui chi la acquista non è certamente un privato che ormai acquista solo a garanzia di avere sconti fiscali certi, e poi l'accertamento sul non congruo valore dichiarato commerciale in atto, è assicurato. Vedrai che il Notaio avrà da lavorarci non poco.

Saluti